二季度经营持续分化，部分项目出现企稳信号。

产权类：

1）产业园板块收入环比转正，小幅增长 1.1%。部分项目在“以价换量”策略下经营出现企稳信号；

2）物流仓储板块收入环比跌幅进一步走阔至 1.6%，显示行业压力或正逐步传导到项目层面；3）保租房板块维持经营韧性，除个别市场化项目收入出现波动外，其余项目经营保持稳定（出租率保持高位运行）；4）消费 REITs 整体经营相对稳定，我们认为主要得益于项目主动运营管理能力。

经营权类：

1）高速：高速项目经营表现低于市场预期，收入平均同比下滑近 10%，客运占比高的项目表现相对较好，体现出客运需求韧性；

2）环保能源：二季度环保项目经营能力整体有所改善；能源类项目表现分化，燃气海风项目盈利低于预期。

可供分配总体下滑。受基本面、现金调整项以及其他一次性因素影响，可比口径下（剔除首次披露季报项目）二季度 REITs 总体可供分配金额较一季度环比下降19%，其中产权类中仓储、产业园和保租房可供分配金额下滑幅度较小，经营权类项目则环比出现明显下滑。我们认为季度可供分配易受到项目季节性以及当期调整项影响，存在一定波动性，建议投资人可适当拉长观测周期（如半年度、年度）以获得较为稳定的可供分配预期。

三中全会《决定》或助力 REITs 市场发展。我们认为三中全会《决定》中第 5条推进基础设施行业市场化改革以及第 23 条推动制定工商业土地使用权延期和到期后续期政策或有助于推动 REITs 市场发展：首先，基础设施行业市场化改革或能够打开项目收益空间，REITs 作为实体资产融通平台的重要性亦愈发重要；其次，土地续期政策明确或有利于持有型不动产资产残值以及资产价值确认，有利于产权 REITs（工商业用地项目）资产价值和市值稳定。

关注经营边际企稳以及高确定性项目的配置机会。二季度以来，市场呈分化走势，“高确定性”（包括保租房、环保和能源）资产偏好有所提升，利差水平持续压降。往前看，若长端利率仍处低位，我们认为“高确定性”资产仍值得关注和配置，但需关注估值性价比，回调或是介入良机，较环保能源项目，保租房的短期经营确定性或更高；其次，针对于经营逐步企稳的项目（如部分产业园），当前配置价值或有所提升。

风险项目经营出现进一步恶化；政策推进不及预期；长端利率大幅上行。

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