报告摘要
保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布
为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建配售型保障房。据住建部数据，截至 6 月底，全国已建设筹集保障性住房 112.8 万套，完成年度计划的 66.2%，完成投资 1183 亿元。5 月央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款以来，截止 2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅 121 亿元，整体表现不及预期。据财汇数据统计，按各大城市公布的 2024 年计划，35个大中城市累计筹建配售型保障性住房 15.82 万套，大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在 10%左右，对商品房影响程度不大。
多城开启配售型保障房认购，价格普遍较周边商品房折价 40%左右
（1）郑州：7 月首批 1999 套配售型保障性住房正式启动公开配售，8 月 1099套房源共计摇中 1242 个家庭，三项目均位于郑州市区，户型以 90-120 平小户型为主，价格在 7000 元/平左右，价格为周边商品房的 50-70%。
（2）广州：正加快推进 13 个项目，筹建房源超 1.4 万套，准入条件较其他城市更为严苛，同时明确了户型在 90 平以下。
（3）大连：首批配售型保障房源于 8 月开放购房申请，共计 3 个项目、334 套房源，整体申购套数较少，整体折扣比例约 5 成。
（4）青岛：首批两项目有逾 8000 人申请登记，共有房源 3613 套，户型 75-95 平，明确了售价为周边商品房价格的 50%-60%。
新加坡和中国香港居者有其屋经验参照
新加坡和中国香港均有配售型保障房建设经验：其中新加坡超过 80%的家庭居住在政府提供的组屋内，组屋所有权归政府所有，购房者有收入限制，房价根据收入确定，较市场价折扣较大，约五年后可转售。中国香港居屋占存量屋宇比例约15%，为了缓解公屋轮候时间，政府 2017 年来开始重新新建居屋，居屋对于白表申请家庭的月收入及资产有明确限制，售价约为市场价 7 折。
投资建议
2024 年以来，在中央加大保障性住房建设和供给的号召下，各地政府陆续发布配售型保障房建设目标，部分城市已完成具体项目的认购。我们认为保障房建设可以满足工薪群体刚性住房需求，完善市场+保障住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，国企收购已建成商品房用作保障房可以推动市场去库存，另一方面保障房或将稀释刚需商品房购买力，主打改善型、高品质、好口碑的房企将持续受益，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。
受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。
目 录
1、 保障房建设如火如荼，建设目标陆续发布.......... 4
2、 各地筹建速度加快，多城开启配售型保障房认购 .......... 7
2.1、 郑州：整体进展迅速，三项目已摇号结束 .......... 8
2.2、 广州：供应房源超万套，部分项目区位优势显著 .......... 10
2.3、 大连：三项目开放购房申请，整体配售套数较少 .......... 13
2.4、 青岛：两项目新开工，超 8000 户轮候登记 .......... 15
3、 新加坡和中国香港配售型保障房模式简析.......... 16
3.1、 新加坡：组屋“居者有其屋”的广泛保障 .......... 16
3.2、 中国香港：居屋新建增多缓解公屋轮候周期 .......... 19
4、 投资策略 .......... 21
5、 风险提示 .......... 22
图表目录
图 1： 央行设立 3000 亿元保障房再贷款资金.......... 5
图 2： 核心城市 2024 年陆续披露配售型保障房供应套数（套） .......... 6
图 3： 福州、大连和深圳 2024 年配售型保障房套数对商品房冲击较大 .......... 6
图 4： 35 城配售型保障房供应套数均值为 3.7 套/万人 .......... 7
图 5： 郑州配售型保障房选房周期约 2 个月.......... 9
图 6： 郑州首批配售型保障房均位于主城八区.......... 10
图 7： 郑州 2024 年配售型保障房占商品房比例约 10% .......... 10
图 8： 2024 年新开工 3 个项目位于广州较为核心的区域 .......... 12
图 9： 广州新滘西配售型保障房户型设计结构方正合理 .......... 13
图 10： 大连首批配售型保障房区位分布相对较核心 .......... 14
图 11： 大连 2022 年以来住宅成交以二手房为主导 .......... 14
图 12： 青岛京口路项目可建设房源 1801 套.......... 15
图 13： 青岛开封路项目可建设房源 1812 套.......... 15
图 14： 青岛 2024 年新房成交套数明显下降.......... 16
图 15： 新加坡住房持有率自 1990 年来保持在 90%左右 .......... 16
图 16： 新加坡 2022 年组屋户数占比 77.9% .......... 17
图 17： 新加坡住房形成了阶梯化供应体系.......... 17
图 18： 新加坡组屋历经 80 年发展更加注重配套和创新智能化 .......... 18
图 19： 新加坡组屋建设与城市规划连为一体.......... 18
图 20： 中国香港永久性屋宇数量保持增长.......... 19
图 21： 中国香港永久性屋宇中各类型房屋占比保持稳定 .......... 19
图 22： 2023 年中国香港新建屋宇数量下降（套） .......... 20
图 23： 2017 年以来中国香港新建居屋数量有所回升（套） .......... 20
图 24： 中国香港居屋家庭月收入中位数位于私人住宅和公屋之间（港元） .......... 20
表 1： 十四五期间保障房完成情况（单位：万套） .......... 4
表 2： 十四五期间一线城市保障房规划套数占比均超过 50%（单位：万套） .......... 4
表 3： 央行三项涉房结构性工具投放情况 .......... 5
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