对比美国资产的风险收益表现，自 2014 年以来，美国 REITs 的波动率略高于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国 REITs 的风险收益比更接近股票。回到国内市场，计算国内公募 REITs 的整体波动率时，剔除了 REITs上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内 REITs 的波动率为 14.21%，低于美股 REITs ETF 的 21.99%。对比中证 800ETF 的 15.75%和十年国债 ETF 的2.08%，国内 REITs 的波动率接近股票，但稳定性略高于 A 股。

截至 2024 年 9 月 5 日，国内公募 REITs 的发行数量达到 45 支，总规模为1343.27 亿元，平均每支的发行规模为 31.87 亿元。从资产类型来看，交通基础设施类 REITs 的发行规模居于绝对领先地位，总规模为 544.61 亿元，占全部发行规模的 40.54%。紧随其后的是园区基础设施和消费基础设施。2024年，公募 REITs 的发行热度显著回升，摆脱了 2023 年的低点。截至 2024 年9 月 5 日，已有 14 支 REITs 完成配售，创下历史新高。

从投资者结构来看，公募 REITs 的主要认购方式为战略配售，且这一占比逐年上升。目前国内 REITs 的存量规模较小，而新发行量较大，因此换手率成为衡量二级市场交易活跃度的重要指标。经历了上市初期的高换手率之后，当前公募 REITs 的月换手率基本稳定在 15%左右。从资产类别看，生态环保板块的日均换手率今年最高，达 1.46%；保租房、能源和产业园板块的日均换手率也超过 1%。

从 2022 年 10 月到 2024 年 1 月，公募 REITs 的 P/FFO 估值从 28.33 大幅回落至 14.95，几乎腰斩。截至 2024 年 8 月，REITs 的 P/FFO 中位数回升至18.84。参照国际经验，REITs 的 P/FFO 估值通常在 10 至 25 之间，因此当前国内市场估值水平处于合理范围内。

收入端环比来看，除高速 REITs 负增较为明显外，其余资产类别的收入均呈现增长或基本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同比数据除生态环保外均有不同程度的下滑。从 EBITDA 看，保租房、仓储物流以及生态环保的 EBITDA 同环比均有改善，而高速及能源的 EBITDA 回落较为明显。从二季度经营情况看，建议关注三项指标均改善明显的生态环保REITs 以及业绩稳定性较好的保租房 REITs。

风险提示：REITs 二级市场价格大幅波动风险；国内复苏不及预期导致 REITs经营数据承压；REITs 相关支持政策调整风险；口径不同导致数据统计偏差。

内容目录

1 从风险收益看 REITs .......... 3

2 国内公募 REITs 发展正当时.......... 5

3 从基本面看什么 REITs 更值得关注？.......... 8

风险提示 .......... 9

图表目录

图表 1： 美国各资产年化波动率(%，2014 年至今).......... 3

图表 2： 美国各资产收益率（2014 至今） .......... 3

图表 3： 公募 REITs 剔除上市首日年化波动率 .......... 3

图表 4： 国内各资产年化波动率(%，2021.6.22-2024.9.3) .......... 4

图表 5： REITs 发行规模统计（亿元）.......... 5

图表 6： 公募 REITs 逐年发行数量 .......... 5

图表 7： 公募 REITs 认购投资者结构 .......... 6

图表 8： 公募 REITs 月换手率（截至 2024.9.5） .......... 6

图表 9： 2024 年以来公募 REITs 成交金额以及日均换手率（截至 2024.9.5） .......... 6

图表 10： 公募 REITs P/FFO 估值中位数 .......... 7

图表 11： 各资产类别 REITs 经营数据（万元） .......... 8

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