REITs 产品书系列导读：作为长三角企业首单、市场发行规模最大的保租房 REITs，国泰君安城投宽庭保租房 REIT（508031.SH）以位于上海市杨浦区江湾社区和光华社区作为核心资产，运营表现稳健，市场关注度高。本产品营收稳定，盈利能力较强且未来现金分派率或存在上升潜力。

国泰君安城投宽庭保租房 REIT 正式上市，战投认购比例高国泰君安城投宽庭保租房 REIT 于 2024 年 1 月 12 日在上海证券交易所上市，以上海市杨浦区江湾社区和光华社区为核心资产，总建筑面积为 16.94 万平方米。投资者方面，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 战略投资者认购比例高，占比达 76.39%，在同类型 REITs 中最高，原始权益人及其关联方配售比例处于平均水平。

城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在上海市经济发展水平位于全国前列，2023 年上海市 GDP 突破 4.7 万亿元，同比增长 5.0%，常住人口规模达 2487 万人，城镇化率 89.3%，城镇常住居民人均可支配收入 8.95 万元，远超全国水平。根据招募说明书，2020 年重点城市 20-29 岁租房群体占比超过 50%，30 岁及以上与 20 岁及以下租房人口比重较 2017 年均有明显提升，租房年龄结构呈现多元化发展，新市民、青年人的租赁需求旺盛。供给方面，截至 2024 年 6 月，上海市已累计建设筹措保租房 37.6 万套（间），完成“十四五”规划新增总量的 80%，上海市住宅缺口或将持续存在，保障性租赁住房作为高性价比住房解决方案，对于购房困难人群或将持续保持高吸引力。

运营状态趋于稳定，盈利长期具有成长性国泰君安城投宽庭保租房 REIT 底层资产周边交通便利、区位优越、配套设施完善，租金水平低于同地段可比项目市场均价，市场竞争力较强。江湾社区和光华社区运营状态稳定，截止 2024 年 6 月 30 日，江湾社区租赁住房出租率为 89.49%，光华社区租赁住房出租率为 91.84%，两个社区租赁住房合计出租率为 90.67%。受益于优质的区位以及相对低廉的租金，两处底层资产出租率稳定，运营状况良好，可提供持续稳定的现金流收入。2024 年上半年营业收入迅速增长至 0.88 亿元，营收增长显著。同时，2024 年上半年项目毛利率为 60%，底层资产盈利能力有望继续上升。

估值参数合理，，估值收益率高于可比 REITs 受益于底层资产运营规模较大，国君城投宽庭 REIT 初始估值较高，增值率高于中金厦门安居 REIT。其中江湾社区项目估值 19.69 亿元，估值单价 1.78 万元/平方米；光华社区项目估值 10.84 亿元，估值单价 1.83 万元/平方米，两处底层资产估值单价显著高于目前已上市的保障房平均估值单价 0.96 万元/平方米。截至 2024 年 9 月 4 日，国泰君安城投宽庭保租房 REIT 估值收益率为 5.13%，在可比保租房 REITs 中最高。

风险提示：宏观经济波动风险，政策变化风险，运营能力下降风险，周边竞争风险，市场需求恶化风险

内容目录

1. 国泰君安城投宽庭 REIT 规模较大，战投认购比例高.......... 4

1.1. 2024 年首只保租房类 REIT，市场关注度程度较高 .......... 4

1.2. 战略投资者认购比例高，一级市场认购火热 .......... 6

1.3. 产品结构稳定，运营及管理团队从业经验丰富 .......... 9

2. 城市经济基本面优异，保租房供给持续增加 .......... 12

2.1. 城市经济水平稳中向好，杨浦经济增速稳中求进 .......... 12

2.2. 上海保租房体系基本形成，保租房供应力度加大 .......... 15

3. 底层资产经营状况良好，长期营收稳定 .......... 17

3.1. 底层资产区位优势显著，周边商业配套完善 .......... 17

3.2. 底层资产营运能力稳定，看好长期配置价值 .......... 19

4. 营收持续增长，成本端控制良好 .......... 22

5. REIT 估值参数合理，估值收益率高于可比 REITs.......... 24

6. 风险分析 .......... 27

图表目录

图 1：截至 2024 年中报保障性租赁住房 REITs 持有人结构 .......... 6

图 2：5 支保租房 REITs 认购结构 .......... 6

图 3：各类投资者配售份额比例 .......... 7

图 4：5 支保租房 REITs 其它战投配售份额划分 .......... 8

图 5：国泰君安城投宽庭保租房 REIT 限售份额不同解禁期解禁比重情况 .......... 8

图 6：REITs 认购倍数一览.......... 9

图 7：国泰君安城投宽庭保租房 REIT 整体架构 .......... 10

图 8：上海城投集团股权结构图 .......... 10

图 9：上海城投集团组织架构图 .......... 11

图 10：原始权益人股权结构图.......... 11

图 11：上海市 GDP 总额和上海市人均 GDP.......... 12

图 12：上海市各产业增加值（亿元）及 GDP 增速（%）.......... 12

图 13：上海市与全国城镇居民人均可支配收入、农村居民人均可支配收入对比 .......... 13

图 14：上海市常住人口（万人） .......... 13

图 15：杨浦区地区生产总值及增速.......... 14

图 16：杨浦区常住人口（万人） .......... 14

图 17：“十四五”杨浦区发展格局 .......... 15

图 18：上海保租房用地占比 .......... 16

图 19：江湾社区、光华社区所在区域情况 .......... 17

图 20：江湾社区项目俯瞰图 .......... 18

图 21：光华社区项目俯瞰图 .......... 18

图 22：江湾社区项目实景图 .......... 18

图 23：光华社区项目实景图 .......... 18

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