上市银行地产敞口以表内贷款为主，金融投资、表外授信等占比较低。

样本银行中，截至 2023 年末，房地产相关金融敞口规模约 7 万亿元，其中个人住房按揭贷款 4.31 万亿元，对公房地产业贷款为 1.63 万亿元，金融投资及表外授信余额为5490亿元。样本银行地产风险敞口以表内贷款为主，贷款以外承担信用风险的资产（主要为金融投资和表外授信），以及不承担信用风险的资产占比均较低，平均占总资产的比例分别为 1.18%、1.32%。

地产风险敞口主要来自对公端。上市银行房地产敞口中，按揭贷款占比较高但风险较低，2023年末披露数据的上市银行按揭不良率平均值约为 0.30%，低于全部贷款不良率 1.17%，且边际变化平稳，在“保交楼”政策持续推进下违约率较低，仍为银行优质资产；银行业面临的房地产信用风险主要来自对公敞口，2023年末，披露数据的上市银行对公房地产贷款不良率平均值为 4.8%，较 2022 年末上升 0.99 个百分点，其资产质量与住房销售回款、房企现金流相关度较大。

个人住房贷款：核心是保交付和稳房价。由于我国是个人无限连带责任制度，断供拍卖房屋后需优先偿还贷款，居民违约成本较高，同时银行房贷以首套房为主，居民住房需求主要体现为刚需和改善性等自主需求，在此基础上只要不出现无法交付的违约风险或房价断崖式下跌等极端情形，则按揭贷款出现大面积违约的概率就较为有限。部分银行财务报表披露了零售按揭平均 LTV信息，数值为 32%-44%，当前银行个人按揭LTV比例或较低，只要房价不出现断崖式下降，安全边际较为充足。

对公房地产贷款：核心是房企偿债能力，其根本上依赖于销售回款。

2023 年房企开发投资资金来源中，国内贷款占比 12.24%，自筹资金（包括权益和债券融资）占比 32.94%，利用外资占比 0.04%，定金及预收款占比 33.90%，个人按揭占比 16.86%。随着房价上行及融资渠道收紧，近年来销售回款占比整体呈上行趋势，2023年末后端销售回款合计占比50.75%。考虑到房企资金来源仍主要依赖销售回款、贷款贡献较少，我们认为房企偿债能力和信用恢复还根本上依赖于地产销售企稳。上市银行抵御风险资源充足。在外部资本补充和救助前，银行可用于吸收损失、抵御风险的资源主要有不良贷款减值准备余额、净利润、超额核心一级资本。正文中我们逐级分析四种情形下上市银行吸收损失规模。其中，不依赖外部救助下最大可用于吸收损失的全部金额达11.77万亿，不良损失率70%的悲观假设下，能化解不良贷款占全部贷款的比例为 9.85%，为 2024H1 上市银行不良率的 7.89 倍。

测算潜在不良上升对业绩的影响。尽管银行可用于抵御风险的资源较为充裕，但房企信用水平恢复的不确定性将会带来资产质量扰动，从而侵蚀银行业盈利能力，因此我们假设对公房地产业不良率分别上升1%/3%/5%/10%， 测 算 对 银行 净 利 润 负向 影 响 相 当于 净 利 润 的0.66%/1.99%/3.31%/6.62%。分板块看，对公房地产业贷款风险对国有大行影响较小，农商行次之，对股份行和上市城商行影响相对较大。

投资建议：中央守住不发生系统性风险底线明确，地产政策以时间换空间，银行稳健经营安全底线无忧。但银行板块估值和盈利能力受地产风险压制，后续仍需关注地产边际变化下的银行预期。当前银行股仍处深度破净状态，截至 2024 年 9 月 9 日，银行指数的市净率（整体法）仅 0.51X，复盘自 2022 年以来银行板块走势，我们认为市场对地产链的担忧是银行估值的主要压制因素之一，地产链企稳是后续银行资产质量修复的关键。可关注两大主线：一是对公地产敞口较低，且受潜在不良上升影响较小的银行，如国有大行、招行；二是新旧动能转化下，对公端布局领先的银行，如江浙地区优质城商行。维持行业“同步大市”评级。

风险提示：宏观经济下行；房价超预期下跌；资产质量大幅恶化；测算数据基于假设，与实际结果存在偏差。

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