纵观 2024 年不动产经营服务行业中报表现，物管/商管行业整体增收不增利，业绩分化加剧，母公司仍是主要影响因素，绩优房企关联物企在业绩增速、盈利能力和回款效率等方面更具优势；重点物企在管面积同比提升 12.0%；交易中介商在二季度展现了良好的盈利弹性，龙头公司贝壳仍在扩充门店及团队；代建服务商龙头绿城管理控股市占率持续提升，但订单、代建费与业绩增长放缓。房地产新发展模式构建 速度加快，我们继续看好经营服务赛道，推荐交易中介商及绩优房企 关联物企。

摘要 物管商管：在管规模增速回升，行业分化加剧，绩优房企关联物企表现更佳。2024 年上半年 22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入1111.8 亿元，同比增长 6.2%，增速较 2023 年下降 3.6 个百分点；实现归母净利润 63.0 亿元，同比下降 37.5%，增速较 2023 年下降 38.3 个百分点。行业分化加剧，母公司仍是行业主要因子。关联方为绩 优房企（通常为央国企背景）的物管公司在业绩增速、盈利能力和回款效率等方面均有显著优势。央、国企物企归母净利润同比增长 9.0%，民企下滑 91.5%。18 家重点物企在管面积合计 52.6 亿方，同比增速达 12%，结束 2021-2023 年连续两年增速下跌，较 2023 全年提升 1.5个百分点。

交易及其他服务：交易中介商展现良好盈利弹性，代建服务商承压，资产管理商表现分化。

（1）交易中介商：二季度盈利大幅改善，房屋资管业务亮眼。2024 年上半年头部中介商合计实现营收 467.8 亿元，同比下降 2.5%；实现归母净利润 23.7 亿元，同比大降 41.3%。但强者恒强格局延续，二季度展现良好盈利弹性，以龙头贝壳为例，单季度实现净利润 19.0 亿元，同比提升 46.2%，实现经调整净利润 26.9亿元，同比提升 13.9%。三家交易中介商的房屋资管业务合计实现营收 111.5 亿元，同比提升 73.1%。

（2）代建服务商：市占率持续提升，但订单与代建费增长放缓，回款压力有所增长。典型企业绿城管理控股 2024 年上半年新拓代建项目建面 1746 万方，同比增长 1.1%，新拓代建项目代建费 41.9 亿元，同比下降 18.1%；由于委托方资金承压，公司应收款项共计 26.9 亿元，较 2023 年年底增长 23.1%；经营活动现金净流量出现较大幅度下降。需进一步关注销售市场表现及业主支付能力提升。

（3）资管服务商：资产运管业务更具韧性。基础设施代表公司首程控股 2024 年上半年营收同比大增 55.2%，资产运营业务稳中有增。商业不动产代表公司光大嘉宝因业务转型致业绩大幅下降，但资管规模保持平稳。

投资建议：看好交易中介商及绩优房企关联物企。（1）交易中介商：看好一、二线城市地产调控政策优化带来的改善型需求释放，推荐交易中介商龙头贝壳。（2）运营服务商：行业业绩分化，看好绩优房企关联物企。推荐华润万象生活、中海物业、招商积余、绿城服务。

目录

1. 物管商管：行业分化加剧，绩优房企的关联物企表现更佳 .......... 1

1.1 财报情况：行业整体增收不增利，业绩表现分化 .......... 1

（1）行业整体增收不增利，毛利率较去年同期下行 .......... 1

（2）ROE 整体下滑，央国企物企表现更佳 .......... 3

（3）央国企回款状况有所改善，民企回款仍有压力 .......... 4

1.2 经营情况：物企头部效应明显，市场化外拓节奏放缓 .......... 5

（1）规模：在管面积增速止跌回升，头部物企规模断层仍存 .......... 5

（2）并购市场持续遇冷，头部物企市场外拓节奏有所放缓.......... 6

（3）增值服务：收入增速放缓，单位面积收入回升 .......... 7

2. 交易及其他服务：交易中介商展现良好盈利弹性，代建服务商承压，资产管理商表现分化 .......... 8

2.1 交易中介商：二季度展现良好盈利弹性，房屋资产管理类业务表现亮眼 .......... 8

（1）财报情况：二季度业绩显著改善 .......... 8

（2）住房交易服务类业务：新房、二手房业务均下滑，门店及经纪人规模趋势分化 .......... 9

（3）房屋资产管理类业务：比重提升，在管规模扩大..........11

2.2 代建服务商·绿城管理控股：订单与代建费增长放缓，回款与坏账风险加剧 .......... 12

（1）财报情况：业绩稳健增长，回款速度降低 .......... 12

（2）经营情况：新拓增速放缓，市占率持续提升.......... 13

2.3 资管服务商：公司业绩分化，资产运管业务更具韧性 .......... 14

（1）基础设施投资类：首程控股 .......... 14

财报情况：营收增速亮眼，高分红持续兑现 .......... 14

经营情况：资产运营规模稳步增长，投资投行版图守正出新 .......... 16

（2）商业不动产类：光大嘉宝.......... 18

财报情况：因业务转型致业绩大幅下降 .......... 18

经营情况：房地产开发及租赁业务下行，不动产资管业务企稳 .......... 18

3. 投资建议：看好交易中介商及绩优房企关联物企 .......... 20

4. 风险分析 .......... 21

图表目录

图表 1： 22 家重点物企总营收增速下滑.......... 1

图表 2： 22 家重点物企归母净利润同比下降.......... 1

图表 3： 22 家重点物企毛利率.......... 1

图表 4： 22 家重点物企管理费用率进一步下滑 .......... 1

图表 5： 2024 上半年基础物管服务收入占比提升至 69% .......... 2

图表 6： 2024 上半年三大业务毛利率结构性调整.......... 2

图表 7： 10 家重点央国企背景的物企总营收增速下滑.......... 2

图表 8： 10 家重点央国企背景的物企归母净利润保持增长.......... 2

图表 9： 12 家重点民营物企总营收增速下滑.......... 3

图表 10： 12 家重点民营物企归母净利润下滑 .......... 3

图表 11： 2024H1 重点物企整体 ROE 仍有所下滑 .......... 3

图表 12： 2024H1 重点物企归母净利率保持稳定.......... 3

图表 13： 2024H1 重点物企总资产周转率同比小幅缩减 .......... 4

图表 14： 2024H1 重点物企权益乘数为 1.90.......... 4

图表 15： 重点物企应收账款占总营收比重保持平稳 .......... 4

图表 16： 重点物企应收账款规模增速放缓 .......... 4

图表 17： 央国企物企应收账款占营收比例低于民营物企 .......... 5

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