• 收入利润双降，毛利率持续探底：2024H1 14家A+H上市房企整体营收同比下降9.1%，归母净利润同比下降57.1%，剔除两家亏损企业后同比下降27.8%，降幅较2023年扩大9.5个百分点。整体毛利率15.3%，延续探底，考虑高价地结转、滞重库存清理等因素仍在短期或仍有压力，中期随着土拍规则放宽后获取地块陆续结转，有望逐步改善。销管费用率相对平稳，减值损失同比增加，少数股东损益占比提升至28.5%、后料难大幅下行。往后看，由于业绩保障度相对不足（2024H1末合同负债/过去一年营收为96.3%），叠加盈利能力企稳反弹需要时间，均可能对结算利润产生负面影响。其中央国企营收表现更优，销管费管控更好，毛利率降幅更大，归母净利润降幅与民企接近。

• 拿地愈发谨慎，去库存、调结构为先：2024H1 14家上市房企累计销售额同比下降33.4%，略好于百强房企（-41.8%）。平均拿地销售面积比37%、拿地销售金额比28%，较2023年进一步下滑。量入为出下房企拿地更趋谨慎，进一步向核心城市、核心区域聚焦。总土储延续收缩，上半年规模较2023年末下降10.2%。调结构、优布局成主旋律，多数房企土储分布以一二线为主，个别披露数据房企2022年及以后获取项目占总土储超五成。受益较高购房信任度，上半年央国企累计销售额同比下降30.3%，优于民企（-47.1%）。

• 控负债拉久期，融资成本延续下行：2024H1末14家上市房企三条红线延续绿档，在手现金普遍下滑，整体较2023年末下降6%。有息负债规模自2022年达到高点后震荡下行，上半年末整体2.4万亿元，较2022年回落1.8%。上半年14家上市房企平均综合融资成本3.97%，较2023年下降0.2个百分点，期末长期负债占比78.9%，延续较高水平。其中央国企融资成本更低，现金降幅相对有限，民企负债规模控制、久期拉长诉求更强。

• 投资建议：上半年房企销售业绩延续承压，去库存、调结构为先，拿地更趋谨慎，严控负债规模，追求稳健运营。央国企融资优势仍旧明显，经营业绩与优质民企靠拢，单类企业压倒性优势减弱，单个企业间对比选择重要性持续凸显。近期楼市量价承压制约地产行情表现，但考虑板块主要个股市值及仓位均处历史低位，市场对楼市下行及业绩承压反应相对钝化，维持适度积极观点。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地等情况，中期趋势性机会仍在楼市量价企稳。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如建发国际集团、越秀地产、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域龙头。

• 风险提示：1）政策改善及落地执行不及预期风险；2）楼市修复不及预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。

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