近期，房屋养老金引发市场热议。8 月 23 日，住建部副部长董建国介绍：“房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”住宅专项维修资金是什么？本文进行梳理：一、住宅专项维修资金是什么？

（一）为什么：商品房质保期仅 2-5 年，而平均房龄已超 10 年、8 成要修我国商品房法定最低保修期限为 2-5 年，而 2023 年城镇化商品房平均房龄已达 11 年，10 年以上房屋的维修率可达 80%；后续维修费用若仅凭物业公共收益（电梯广告、地下停车场收入等），支付压力将越来越大。

（二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯等共用设备住宅专项维修资金（简称“维修资金”）是指专项用于住宅共用部位（如屋面、外墙）、共用设施设备（如电梯、消防设备）保修期满后的维修和更新、改造的资金。以杭州为例，2022 年专项维修资金约 24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修。

（三）有多少：我们测算累计结余超 1 万亿当前全国层面维修资金规模不可得；我们测算，2023 年全国维修资金当期结余约 800 亿（归集约 1036 亿、使用约 249 亿），累计结余约 1.5 万亿。

二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足 30%需续交

（一）首次归集：建安成本 5%~8%，高层、电梯房收更多（二）续筹：首次归集余额不足 30%需续交 各地针对续筹困难，往往会设置一些奖惩条例（如上海提供老旧小区财政补贴、老旧电梯财政补贴、允许同物业费一并缴纳、细水长流完成续筹等）。（三）补建：“老破小”尚有制度空白部分老旧小区并未建立维修资金账户，后续仅靠政府旧改或压力较大，部分地方明确需要补建（天津旧改完成后需补建，北京房改售房单位应补建续筹）。

三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存

（一）管理：建账到户，政府监督（政府委托商业银行专户管理）（二）运营：可买国债可定存（各地实践中，往往将维修资金转定存）

四、怎么支取：“双 2/3”事前表决，应急可事后公示（一）一般程序：“双 2/3”原则，事前表决专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，过半同意（多为线下表决，组织业主参与表决难度大、耗时长）。

（二）应急/简化程序：事前不用表决，事后公示即可紧急情况下，可不走“双 2/3”程序，应急使用维修资金（事后公示即可），如：济南，最多两个工作日可完成应急维修程序；北京，2020 年应急使用占比达到

60%；杭州，近 3 年简易程序已占使用量 40%~50%。

五、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡（详见正文）（一）动用少：以济南为例“济南维修资金使用量处在前列，（动用少）是全国性的问题”。

（二）审批严：以济宁为例“超过 50%的项目都要等半年甚至一年的时候才能批复”。

（三）不均衡：以北京为例全市当期有结余；但朝阳区已连续出现赤字，反映内部收支不均衡。

六、维修资金和房屋养老金的区别

（一）包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分房屋养老金由个人账户与公共账户共同构成，维修资金是房屋养老金的一部分，对应房屋养老金的个人账户。

（二）钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出维修资金（个人账户）的资金来源：现行规定下，由业主承担（包括首次归集、续筹以及部分老旧小区的补建费用）。

公共账户的资金来源：如住建部相关司局负责人所述，原则是“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”。

从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集。如天津滨海新区，拟计划通过在土地出让底价的基础上按每平方米 25 元标准增加土地收益筹集。

 （三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障维修资金（个人账户）的资金用向：现行规定下，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；后续看，随着我国商品房平均房龄不断增长，物业通过公共收益已难以独担房屋安全管理责任，维修资金需要解决动用少、审批周期长、内部收支不均衡等问题，分担物业日趋增长的维修压力。

公共账户的资金用向：如住建部相关司局负责人所述，主要用于房屋体检和保险等支出；后续看，物业与维修资金均难长期、无限责任兜底，需要通过公共账户及早建立房屋体检和保险制度，尽可能平滑、分散房屋生命后周期的大额支出风险。

风险提示：各地维修资金管理有差异，房屋养老金改革超预期。

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