REITs 的发展与经济周期密切相关。回顾 REITs 业务的发展史，各国推出REITs 的时机都与其所处的经济周期密不可分，绝大多数国家是在经济转型、新旧动能转换时出台 REITs 相关法律法规的，通过发行 REITs 为包括基础设施、商业地产在内的不动产投融资市场创造价值提升的空间，为经济发展提供新动能。REITs 通常出现在一个国家 GDP 增速放缓、城镇化率较高时期。

REITs 是流动的不动产。REITs 是不动产投资信托基金的统称，是金融和房地产交叉创新的产物，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国外 REITs 的投资范围包括房地产、林地、基础设施等，涉及的基础资产不只是商场、写字楼、工厂或者仓库等，很多具有 REITs 基础资产性质的资产都可以灵活运用 REITs 进行融资。

基础设施 REITs 有助于有效盘活存量资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重。我国基建规模庞大，发展 REITs 基础资产丰富。我国分税制改革之后，社会基础设施建设由地方政府财政直接投资，造成地方政府债台高筑。此前，政府通过外资和侨资进行招商引资，从而吸引资金投入基础设施建设，后来又补充了 PPP 这一融资方式。但随着近几年地方政府投资债务风险增高，基础设施建设需要更加规范的融资渠道。大部分地方债资金都投向了基础设施建设，但是政府主导模式下的债务关系也蕴含了金融风险，REITs模式通过更加丰富的金融模式吸引更多的民间资本参与投资和运营，优化了以往传统基建仅以政府投资为主的固有模式。

我国基础设施 REITs 有四个架构特点：一是 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%。

REITs 具有收益稳定、流动性高、安全性强的特点。REITs 为投资者投资房地产提供了一个直接且透明的方式，房地产市场的增长是 REITs 市场的主要驱动力。但 REITs 的市场表现优于上市房地产公司。从一个较长的时间维度看，在 2009 年-2023 年，全球 REITs 的年复合收益率为 9.73%，跑赢了股票（7.10%）、债券（1.49%）、房地产（5.27%）。此外，REITs 具有强制分红和减免税优势，根据 NAREIT（美国不动产投资协会）数据，2023 年 NAREIT全球 REITs 指数分红率为 4.13%。从我国的情况来看，中证 REITs 指数的回报率和波动率均位于股债之间。中证 REITs 指数 2021、2022、2023 年的回报率分别为 9.55%、-3.75%、-28.26%，在 2022 年之后随着房地产市场震荡也开始下跌。2024 年随着利好政策不断释放开始企稳回升，截至 2024 年 9月 1 日，中证 REITs 指数涨幅为 5.56%。

风险提示：公开资料数据滞后，数据测算误差，经济波动超预期等。

内容目录

主要结论 .......... 5

追本溯源：REITS 的发展与经济周期密切相关 ..........5

REITs 多诞生在经济调整期 .......... 5

全球 REITs 蓬勃发展 .......... 7

中国为什么选择基础设施作为 REITs 的试点领域？ .......... 10

模式解析：REITs 是颠覆传统地产的金融模式 ..........15

REITs 是流动的不动产 .......... 15

REITs 有不同结构模式 .......... 16

我国基础设施 REITs 的四个架构特点 .......... 20

投资要点：REITs 产品兼具股性和债性 ..........22

REITs 产品是股债混合性质产品 .......... 22

REITs 具有强制分红和减免税优势 .......... 22

REITs 具有收益稳定、流动性高、安全性强的特点 .......... 23

总结 .......... 27

风险提示 .......... 27

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