• 宏观层面：行业中期主要受政策影响，包括调控政策、财政税收政策、货币政策，长期来看人口、经济发展增速、收入水平对房地产行业长周期需求有较大影响。

• 中观层面：以拿地、融资、开工、销售、竣工、库存、投资、需求等为主要观测维度。当前销售端二手房表现强于新房，但仍处于以价换量阶段，且边际有所走弱；融资端有所修复，但主要体现在供给侧的贷款及自筹资金，需求侧预收款及按揭贷款修复缓慢；受资金来源不充足及销售低迷影响，房企信心不足，拿地规模仍未修复；开工跌幅略有收窄，竣工在高基数下出现同比走弱，房地产投资则持续承压；库存绝对值回落，但去化周期仍处于高位；需求潜力仍存，但置业意愿不足。

• 微观层面：地产公司的核心竞争力包括以低价获取优质土地的拿地能力，获取低成本资金的融资能力，以及打造高溢价产品的产品力；从房企经营策略来看，主要包括高周转、高利润、多元化等维度，不同的策略在行业发展不同阶段各有优劣，在当下市场下行期，房价限制解除背景下，高利润产品打造策略或更胜一筹。

• 投资复盘：复盘行业历史周期，地产强势上涨周期均以政策放松为起点，以基本面兑现为延续，出现多轮行情，政策收紧后行情陆续进入尾声，政策力度强，基本面反响充分则行情延续性更强。本轮地产下行周期中，政策出台力度相对克制，释放节奏平稳，基本面修复力度偏弱或持续性不佳，因而板块始终未见持续性行情。

• 投资建议：一二手房销售在8月后开始走弱，临近金九银十旺季，市场同样未出现躁动信号，基本面仍有一定压力。政策预期成为近期博弈核心，8月底-9月上旬为政策出台的窗口期，进而带动销售旺季市场情绪，有助于全年商品房市场销售规模提升，进一步提振市场信心。指数破前低，基本面有边际走弱下，若有利好政策出台或有交易性机会。推荐：二手房市场保持热度下，推荐中介龙头贝壳；规模适中，聚焦核心城市，背靠国企资源的越秀地产；聚焦浙江杭州区域，产品力导向优质民企滨江集团；深圳城中村改造概念龙头天健集团。关注龙头央企华润置地、中国海外发展；品质类房企绿城中国；具备稳定现金流民营房企新城控股、龙湖集团。

• 风险提示:销售市场改善不及预期风险。政策落地进度或松绑程度不及预期风险。房企债务违约风险。

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