2024W35：本周新房成交同比-34.7%，存量房贷利率确有调降的必要与空间我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间。在 2023 年“831”系列新政中，央行出台过相关调整存量房贷利率的政策。据央行，该政策执行首周有 98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计 4973 万笔 21.7万亿元，调整后的加权平均利率为 4.27%，平均降幅为 0.73 个百分点。经过一年时间，新发房贷利率政策包括 LPR 及加点政策又经历数次调整，现阶段首套房主流新发房贷利率应在 3.5%以下（少部分城市已经低于 3%，如苏州、广州部分银行）。相较之下目前存量房贷利率再度偏高，“提前还贷”等现象对银行持续产生压力。因此我们认为，存量房贷利率也有一定继续调整的空间，调降的空间根据目前新发及存量差距，我们判断约在 50-100bp，预计分批次调降概率大，具体调整仍需要银行市场化配合故而落地仍需一定时间，落地调节过程也需要时间。从影响的角度看，我们认为存量房贷利率调整对短期房地产市场销售帮助并不大，将在中长期缓解提前还贷压力，增强居民信心，对居民的购房决策产生积极的影响。

行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 2.5%，领先沪深 300 指数 2.72 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 12 名。

新房：本周 30 个城市新房成交面积为 181.8 万平方米，环比提升 1.7%，同比下降 34.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为 55.0 万方，环比9.7%，同比-4.6%；样本二线城市为 74.8 万方，环比-16.9%，同比-51.5%；样本三线城市为 52.0 万方，环比 34.9%，同比-22.1%。

二手房：本周 13 个样本城市二手房成交面积合计 100.1 万方，环比下降3.7%，同比持平。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 40.8 万方，环比 4.2%；样本二线城市为 41.2 万方，环比-2.9%；样本三线城市为 18.1 万方，环比-19.1%。

信用债：根据 wind 统计数据，本周（8.26-9.1）共发行房企信用债 7 只，环比减少 2 只；发行规模共计 80.73 亿元，环比增加 8.82 亿元，总偿还量 42.8 亿元，环比减少 60.25 亿元，净融资额为 37.93 亿元，环比增加69.07 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（95.0%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（65.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以 3-5 年（88.9%）的债券为主。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。

5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

内容目录

1.我们认为现阶段存量房贷利率确有调降的必要与空间 .......... 3

2.行情回顾 .......... 4

3.重点城市新房二手房成交跟踪 .......... 7

3.1 新房成交（商品住宅口径） .......... 7

3.2 二手房成交（商品住宅口径） .......... 9

4.重点公司境内信用债情况 ..........11

5.本周政策回顾 ..........13

6.投资建议 ..........15

图表目录

图表 1： 本周申万一级行业指数涨跌幅排名 .......... 4

图表 2： 本周各交易日指数表现 .......... 4

图表 3： 近 52 周地产板块表现 .......... 4

图表 4： 本周涨幅前五个股（人民币元） .......... 5

图表 5： 本周跌幅前五个股（人民币元） .......... 5

图表 6： 本周重点房企涨跌幅排名 .......... 5

图表 7： 本周重点房企涨幅前五个股（A 股为人民币元，H 股为港元） .......... 5

图表 8： 本周重点房企跌幅前五个股（A 股为人民币元，H 股为港元） .......... 6

图表 9： 近 6 月样本城市新房成交面积及同比 .......... 7

图表 10： 近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比 .......... 7

图表 11： 近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 .......... 7

图表 12： 近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 .......... 7

图表 13： 样本 30 城历年新房周度成交（万方，4 周移动平均） .......... 8

图表 14： 30 城周度成交面积跟踪 .......... 8

图表 15： 本周 13 城二手房成交面积及同环比 .......... 9

图表 16： 本周 2 个一线城市二手房成交面积及同环比 .......... 9

图表 17： 本周 6 个二线城市二手房成交面积及同环比 .......... 9

图表 18： 本周 5 个三线城市二手房成交面积及同环比 .......... 9

图表 19： 样本 13 城历年二手房周度成交（万方，4 周移动平均） ..........10

图表 20： 13 个样本城市二手房成交面积数据跟踪 ..........10

图表 21： 企债券发行量、偿还量及净融资额 ..........11

图表 22： 本周房企债券发行以债券评级划分 ..........11

图表 23： 本周房企债券发行以债券类型划分 ..........11

图表 24： 本周房企债券发行以期限划分..........11

图表 25： 本周房企融资汇总（8.26-9.1） ..........12

图表 26： 地方性政策及消息（8.25-8.31）..........13

因篇幅限制，仅展示部分，更多重要内容、核心观点，请下载报告。