业绩持续承压，央国企韧性更强。2024 年上半年 54 家样本房企：①总营收 13787 亿元，同比-15.2%；归母净利润-566 亿元，亏损扩大 1504.5%。②整体毛利率 13.2%，同比-1.03pct，其中央国企 16.9%，较 23 年底-1.14pct；民企 10.3%，较 23 年底+0.18pct；混合 11.0%，较 23 年底-2.6pct。华润、中海、龙湖、新城毛利率超过 20%。③整体销管费率 5.34%，较 23 年-0.08pct，其中央国企 5.17%，较 23 年+0.01pct；民企 5.94%，较 23 年-0.48pct；混合 4.94%，较 23 年+0.28pct。④24 家 A 股样本房企计提 144 亿元资产减值损失，同比+148%，轻装上阵后减轻未来业绩释放压力。

经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出。2024 年上半年：①销售端：普遍承压下央国企及改善性房企的销售韧性更强。重点房企均未实现销售正增长，其中绿城销售额同比-5.74%降幅最小。②投资端：央国企仍是土地市场的主要玩家。14 家重点房企整体投资强度为 0.16，而 23 年全年为 0.34，其中建发、越秀、滨江、绿城能维持投资强度。当前房企拿地利润仍有保障，积极拿地的房企项目去化及利润率更有保障。

资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期。截至 2024 年中期，54 家样本房企：①资产负债：整体资产规模延续缩表态势，较 23 年底-3.9%。其中央国企较 23 年底-0.4%，民企较 23 年底-6.7%，混合较 23 年底-6.3%。2024H1整体资产负债率 76.8%，较 23 年底-0.26pct。②资产流动性：建发、滨江的竣工存货占总存货比例均小于 10%；建发、滨江、保利的资产流速均在 70%以上。③债务结构：18 家重点房企整体短期有息负债占比 26.6%，较 23 年底+0.3pct，建发、金茂、中海、龙湖、招商、华发、保利等房企短期有息负债占比低于 20%，偿债压力较小。④融资成本：17 家重点房企平均融资成本 4.09%，较 23 年底-24bp。绿城、滨江、华润、华发、越秀的融资成本降幅超过 30bp。头部央企的融资成本均已降至 3.2%-3.3%，具备领先的成本优势。

展望后市业绩，市场预期已充分降低，拐点或将在 2025 年出现。随着此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，部分房企业绩负担减轻。当 21H2 后获取的高毛利项目逐渐进入结转周期，同时政策不断支持助力行业销售逐步企稳，2025 年以后头部央国企和改善型房企的毛利率有望率先实现企稳回升。

展望后市政策，新一轮政策加码仍然可期。收储方面，517 央行提出收储去库存以来，当前已有超 80 城表态支持，福州武汉收储已落地，料后续进展有望加速。金融政策方面，美联储降息在即，打开我国降准降息窗口，新一轮金融端支持或将发力，增量房贷利率及存量房贷利率均有望降低，减轻按揭负担激发需求入市。需求政策方面，一线城市仍有政策优化的空间。

投资建议当前行业整体业绩承压，基本面仍在筑底中，市场预期已充分降低。随着政策在供需两端持续发力助力行业企稳，房企此前低毛利甚至亏损项目的结转完毕，业绩包袱逐渐出清，2025 年或将迎来业绩拐点，头部央国企和改善型房企的毛利率有望率先实现企稳回升。建议关注收储等政策落地情况及房企销售改善进程。首推有持续拿地能力、布局核心城市核心地块、主打改善产品的房企，如建发国际集团、滨江集团等，其能在 2024 年后实现规模和业绩双增长，ROE 有望稳步提升。稳健选择头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等，其财务安全稳健，资金实力强，在结转完高地价项目和计提存货减值后，预计 2024 年后毛利率将持续改善，引导估值提升。

风险提示宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

内容目录

房企的选择及说明.......... 4

一、业绩持续承压，央国企韧性更强.......... 5

1.1、营收下降归母净利润连亏，各类房企分化明显.......... 5

1.2、毛利率延续下行趋势，销管费用率继续压降.......... 6

1.3、持续计提资产减值，减轻业绩释放压力.......... 8

二、经营端头部央国企及改善型房企销售拿地更加突出.......... 9

2.1、销售持续下行，央国企韧性更强.......... 9

2.2、投资更趋审慎，央国企成为土地市场的主要玩家.......... 10

三、资产质量高、债务结构好的房企才能穿越周期.......... 11

3.1、资产负债延续缩表趋势.......... 11

3.2、改善型房企资产质量高、流动性强.......... 12

3.3、房企债务结构及融资成本分化.......... 13

四、投资建议.......... 14

五、风险提示.......... 16

图表目录

图表 1： 本文房地产开发企业的分类及明细 .......... 4

图表 2： 销售排名靠前且市场关注度较高的 18 家重点房企 .......... 4

图表 3： 2024H1 各类房企资产规模分布.......... 5

图表 4： 2024H1 各类房企营收分布.......... 5

图表 5： 2018-2024H1 各类房企营收同比走势.......... 6

图表 6： 2018-2024H1 各类房企归母净利润同比走势.......... 6

图表 7： 2024 上半年 18 家典型房企营收及归母净利润同比情况.......... 6

图表 8： 2017-2024H1 各类房企毛利率走势.......... 7

图表 9： 18 家重点房企 2023 及 2024H1 毛利率情况.......... 7

图表 10： 2017-2024H1 各类房企销管费率走势.......... 8

图表 11： 18 家重点房企 2023 及 2024H1 销管费用率情况.......... 8

图表 12： 24 家 A 股房企持续计提资产减值损失.......... 8

图表 13： A 股重点房企 23H1 及 24H1 资产减值损失情况.......... 8

图表 14： 2024 年上半年 24 家 A 股房企计提资产减值损失排序.......... 8

图表 15： 2024 年 1-8 月 TOP30 房企销售表现.......... 9

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