报告摘要
【核心结论】建议关注保租房 REITs 的投资价值，把握“首发+扩募”带来的投资机会。
结合项目所处区位条件、历史运营表现等基本面情况以及原始权益人资质等方面综合筛选优质项目，主要关注以下几点：
（1）交通便利、配套设施完善、物业服务周到的项目能保持较高出租率，从而稳定租金收入；
（2）项目的运营机构经验越丰富，底层资产运营时间越长，整体运营情况越稳定；
（3）关注保租房项目周边竞品情况，或对项目的出租率产生负面影响。
【报告亮点】遵循自上而下的方法分析保租房 REITs。先从政策文件出发，对我国保租房市场发展历程进行回溯，并梳理保租房 REITs 发行和储备情况；然后总结保租房项目的现金流分析框架，对现有 5 只上市保租房 REITs 的一级定价和二级估值展开分析，最后总结投资价值和建议。
【主要逻辑】逻辑一：政策助力保租房市场快速发展，地方政府推动保租房 REITs 上市动力较强，市场或将不断扩容。
保租房 REITs 打通了地方国企的投融退闭环，因而各地在推进保租房 REITs上市方面积极性较高。1014 号文的发布将公募 REITs 从试点发行推进至常态化发行阶段，3 只保租房 REITs 扩募计划已发布，10 余单储备项目已完成招标工作，预计未来保租房 REITs 的发行规模和数量将进一步提升。
逻辑二：保租房 REITs 底层项目运营情况稳定，具备一定的抗周期属性。
相较于高速公路、产业园等类型资产，保租房项目受宏观经济波动的影响相对较小。自上市以来单季度营收环比变动绝对值低于 2%，保租房或公租房在租金定价上具备较大优势，且保租房出租对象的租赁需求更为刚性。
逻辑三：租金小幅上调使得保租房项目估值抬升，二级市场表现强劲。
保租房 REITs 上市溢价率较高，四只 REITs 上市首日涨幅超 15%；此外，保租房 REITs 价格不断上涨，年初至今平均涨幅在各版块中位列第一，且跑赢沪深 300 和中证全债指数。2023 年四只保租房 REITs 的现金流分派率均不低于 4%，具备一定的投资价值。
风险提示：保租房 REITs 相关支持政策超预期收紧，租金超预期下行，住房租赁税收政策调整。
内容目录
一、 我国保租房市场的历史演进 .......... 4
1.1 保租房概念介绍 .......... 4
1.2 顶层设计已明晰，租售并举齐发力 .......... 4
1.3 多举措破解保障房资金难题 .......... 6
二、 保租房 REITs 发行情况 .......... 7
2.1 已上市保租房 REITs 发行梳理 .......... 7
2.2 各地储备项目最新进展 .......... 10
三、 保租房 REITs 分析框架与要点梳理 .......... 11
3.1 一级市场定价 .......... 11
3.1.1 要点一：基本面情况 .......... 12
3.1.2 要点二：原始权益人 .......... 15
3.1.3 要点三：财务表现 .......... 16
3.1.4 要点四：估价及收益 .......... 18
3.2 二级市场估值 .......... 20
四、 保租房 REITs 投资价值总结 .......... 21
五、 风险提示 .......... 22
图表目录
图 1：中央与地方用于保障性安居工程的财政支出占比 .......... 6
图 2：各类 REITs 网下认购倍数（倍） .......... 8
图 3：截至 20240814 上市 REITs 发行规模（亿元）及占比 .......... 8
图 4：保租房 REITs 的投资者配售比例（%） .......... 9
图 5：保租房 REITs 网下认购投资者结构（%） .......... 9
图 6：保租房项目现金流分析框架 .......... 12
图 7：保租房项目住宅出租率统计 .......... 13
图 8：保租房项目住宅租金收缴率统计 .......... 13
图 9：保租房项目平均住宅租金单价（元/平米/月） .......... 14
图 10：2024Q2 保租房项目租户结构情况 .......... 15
图 11：保租房 REITs 原始权益人股权结构 .......... 16
图 12：保租房 REITs 单季度营业收入对比 .......... 17
图 13：保租房 REITs 单季度营业收入环比变动 .......... 17
图 14：保租房 REITs 单季度 EBITDA 对比 .......... 17
图 15：保租房 REITs 单季度 EBITDA 利润率 .......... 17
因篇幅限制，仅展示部分，更多重要内容、核心观点，请下载报告。
