物业开发:聚焦上海核心资产,迎接销售和业绩拐点
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势,深耕上海地产市场,形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营相融合的双循环格局。随着公司核心项目露香园的入市,2024 年开始供货力度增强,不考虑新增土储,我们预计 2024/2025 年供货量分别较 2023 年销售额增加 77%/124%,有望推动销售额进入快速增长期。中长期视角,公司也提出未来的发展规划中,开发销售规模将维持在百亿级别规模,这意味着公司有望依靠区位优势,积极复制露香园项目的旧改模式,寻求扩储机遇,强化未来销售稳定性。与此同时,上海市场现复苏征兆,为公司发展创造良好机遇。
保租房业务:凭政策东风,业绩增长新引擎
2019 年 8 月 8 日,公司发布了租赁住宅品牌——“城投宽庭”,自此租赁业务快速进入规模化运营。截至 6 月 24 日,公司在营社区总数达 8 个,已入市租赁房源累计约 1.6 万套,与此同时实施品牌输出。优越的地理位置为项目的快速培育以及稳健运营打下基础,2023 年实现租赁收入 2.9 亿元。此外,政策利好不断:地产发展新模式拓宽保障房发展空间,政府收储利好城投平台,地方也有存量转化政策支持,此外公司是首个实现保租房 REITs入市的城投平台,打通融投管退全周期链条意义深远。
财务分析:低位蓄势增长,NAV 估值折价率高
受销售与结转节奏影响,公司业绩近两年在低位蓄势,根据 2023 年年报以及我们的测算,公司可售货值约 588 亿元,充裕的可售资源护航公司未来发展。公司融资渠道畅通,2023 年整体平均融资成本同比降低 53bp 至4.17%的低位。截至 2024Q1,负债结构相对健康,净负债率略高,但高现金短债比强化安全边际。从绝对估值角度,当前市值较 NAV 折价幅度达到68%,公司具备显著的低估值属性,强化配置价值。
风险提示:项目结算节奏放缓导致业绩低于预期;货值不足导致公司中长期销售规模下滑。
正文目录
核心观点 .......... 3
城投控股:背靠上海国资委的地产开发+运营平台 .......... 5
物业开发:聚焦上海核心资产,迎接销售和业绩拐点 .......... 7
依托集团资源,坐拥上海核心禀赋 .......... 7
货值充裕,核心项目进入收获期 .......... 7
销售进入攀升期,保障后续业绩 .......... 10
未来土地出让向优势区域聚集,静候拿地良机.......... 11
上海市场现复苏征兆,为公司发展创造良好机遇 .......... 12
保租房业务:凭政策东风,业绩增长新引擎 .......... 14
“城投宽庭”:集团公司自建自营住宅租赁品牌 ..........14
地产发展新模式拓宽保障房发展空间,政府收储利好城投平台 .......... 16
上海保租房政策支持,存量转化可期 .......... 17
首个实现保租房 REITs 入市的城投平台,打通融投管退全周期 .......... 19
财务分析:低位蓄势增长,NAV 估值折价率高 .......... 20
近两年销售结转低位蓄势 .......... 20
融资渠道畅通,成本边际降低 .......... 21
NAV 估值:折价率约 68% .......... 22
投资建议:首次覆盖予以“买入”评级.......... 23
风险提示.......... 25

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