❖ 从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代：自改革开放以来，我国居民居住质量大幅提升。从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代，第一代住宅旨在满足人们的基本居住需求，第二代住宅提升了住房功能及质量，第三代住宅对住房综合配套进行了完善。

❖ 第四代住宅概念起源于深层生态学：第四代住宅起源最早可追溯至意大利设计师基于深层生态学理念设计的“米兰垂直森林项目”，其初衷是希望能将建筑变成人与动植物共同的家园。

❖ 多重因素共同催化，第四代住宅开始推广：我国首个第四代住宅项目为成都“七一城市森林花园”，项目最开始仅将“城市森林花园”作为卖点，虽去化较快，但并未引起广泛关注。此后由于其与我国今年推行生态、环保的理念吻合，叠加库存去化压力较大、房地产市场供需结构转变等多重因素，第四代住宅逐步得到政策支持，在 2021 年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，成为国内首个指导性设计标准，此后多地出台细化政策，主要支持方向在于对容积率及产权面积的放松，第四代住宅开始在全国多个地区加速落地。

❖ 精准定位改善型产品，有望成为下一个住宅设计潮流：由于结构成本、措施及效果配置差异，第四代住宅单方成本相较于非四代住宅更高，更适合应用在销售单价更高的项目；同时其普遍位于城市核心区域，并配有景观资源；户型设计上多为 140 ㎡以上的大户型，并升级采用 LDKBG 一体化设计，更贴合改善型客户群体需求。第四代住宅更契合居民对居住的精神需求，同时也是对碳中和、节能减排的积极响应，有望成为下一个住宅设计潮流。

❖ 投资建议：第四代住宅定位改善型产品，更加契合当前市场需求结构。同时其符合碳中和、节能减排的发展方向，契合居民居住精神需求，存在产品竞争优势。目前越来越多的房企开始推出第四代住宅产品，但短期内考虑到库存去化压力，第四代住宅产品可能不会大面积落地，但未来有望成为住宅设计的新潮流。建议关注在第四代住宅产品方面有先发优势的企业，例如：建发股份、保利发展、招商蛇口、华润置地等。

❖ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等

内容目录

1 前三代住宅升级了什么？ .......... 5

1.1 第一代住宅：满足人们基本居住需求 .......... 6

1.2 第二代住宅：提升住房功能及质量 .......... 8

1.3 第三代住宅：完善综合配套 .......... 9

2 第四代住宅：满足居民对高质量生活的追求 .......... 10

2.1 第四代住宅的概念及起源 .......... 10

2.2 国内首个第四代住宅——七一城市森林花园 .......... 12

2.3 多重因素共同催化下，第四代住宅开始推广 .......... 13

2.4 第四代住宅产品设计 .......... 17

2.5 第四代住宅区域落地情况——以福州为例 .......... 19

3 思考：第四代住宅是否会成为未来趋势 .......... 22

4 风险提示 .......... 27

图表目录

图 1. 筒子楼 .......... 5

图 2. 试点小区 .......... 5

图 3. 第三代电梯房 .......... 5

图 4. 俄罗斯托木斯克地区现存的赫鲁晓夫楼 .......... 6

图 5. 我国城镇人口持续增长 .......... 7

图 6. 70 年代筒子楼结构示意图 .......... 7

图 7. 筒子楼简易厨房 .......... 7

图 8. 80 年代单元房格局示意图 .......... 8

图 9. 80 年代单元楼 .......... 8

图 10. 单元房内部 .......... 8

图 11. 南京月牙湖花园小区 .......... 9

图 12. 90 年代商品房户型示意图 .......... 9

图 13. 现代住宅小区效果图 .......... 10

图 14. 21 世纪商品房户型示意图 .......... 10

图 15. 成熟第四代住宅立体概念图 .......... 11

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