24H2，我们认为：

1、如果后续美国降息落地，则有望对当前成屋供需结构形成改善，但仍需要关注降息的节奏和幅度；

2、美国经济增速放缓预期叠加成交特点的变化，我们预计高企的房价可能松动；

3、美国新屋和成屋的价差收窄，叠加房企主动调整供应结构，有助于下半年新屋销量改善；

4、后续美联储降息如期落地，我们预计美国住宅市场有望从“量跌价涨”向“价稳量涨”切换，这将利好我国地产相关出口产业链。

当然，还得关注其他风险，如关税政策、美国衰退超预期等。

销售&房价：总成交有所下降，成屋价格创新高上半年，在高房价和高利率的共同作用下，购房需求受到一定压制，新屋和成屋销量均有所下滑。分区域来看，新屋销售有所分化，中西部的新屋复苏相对领先，而各区域的成屋均量跌价涨。房价方面，新屋和成屋价格均处于相对高位，其中成屋中位价 5-6 月连续两月创历史新高，但边际来看，美国房价的上涨速度自 2 月以来已开始放缓。此外，在房价高位运行的背景下，美国住宅的住房可负担性进一步下降，当前住房购买力指数已接近 2000 年以来的最低值。

供给&利率：库存边际增加但存在结构问题，近期美联储降息预期升温供给侧，24H1 新屋和成屋库存量虽边际有所增加，但从结构上来看，当前的成屋库存量仍处于历史的相对低位，且成屋中的老旧库存占比偏高，存在有效供给不足的问题。利率方面，年初至今美联储一直维持现有的利率区间不变，而 30 年期按揭利率则一直在 6.6%-7.1%区间高位运行，目前的按揭利率处于该数据 2000 年以来 82.1%分位值。近期的通胀超预期放缓叠加就业市场降温，导致降息预期进一步强化。截至 8 月 15 日，据 CME“美联储观察”，美联储 9 月降息 25bp 的概率为 76.5%，降息 50bp 的概率为 23.5%。

回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？

通过复盘 2000 年以来的三轮降息周期后房地产市场的表现，我们发现：第一轮周期：降息对房屋销量的刺激效果“立竿见影”，但对房价的影响相对滞后。第二轮周期：在全球经济大衰退的背景下，降息对房屋销量和价格的正向作用相对滞后，房屋销量和价格同比分别在首次降息后的第 22/54 个月才重回正增长。第三轮周期：本轮降息为预防式降息，降息对房屋销量和价格的刺激作用相对较快且明显。我们认为，本次即将启动的降息周期背景与第三轮更为接近。但值得注意的是，目前美国住房的可负担性已较第三轮周期前明显下降，可能一定程度上影响降息对成交和价格的正向积极作用。

目前美国房地产市场面临的挑战是什么？

我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有两方面：1、供给端：截至2024Q1 末，美国约有 86%的存量按揭利率低于 6%，57%的存量按揭利率低于 4%。由于存量按揭利率较低，市场上大部分潜在成屋卖家被现有的低利率房贷锁定，不太愿意把房子挂牌，这直接导致了成屋库存当下仍然偏紧。

2、需求端：美国目前的住房供给缺口仍然较大，需求依然存在，但目前的高房价和低住房可负担比制约了这种需求的释放。

正文目录

报告亮点 .......... 3

成交：销售延续调整，成屋房价创新高 .......... 4

销售：整体有所下降，成屋延续调整 .......... 4

房价：成屋价格创新高，住房可负担性接近历史低点 .......... 5

上半年成屋房价创历史新高，但增速边际放缓 .......... 5

住房可负担性接近历史新低 .......... 7

供给：库存量边际增加，老旧库存占比偏高 .......... 8

成屋库存边际增加，但整体依然偏紧 .......... 8

成屋挂牌中老旧库存占比偏高 .......... 8

区域：新屋销售区域分化明显，成屋量跌价涨.......... 10

利率：整体高位运行，美联储降息预期升温 .......... 12

降息预期下，如何展望美国住宅市场？ .......... 14

回顾过去三轮降息周期，房地产市场表现如何？ .......... 14

目前美国房地产市场面临的挑战是什么？ .......... 17

供应端：“利率锁定效应”下，成屋房东换房意愿弱，导致库存偏紧 .......... 17

需求端：高房价阻碍需求释放 .......... 17

降息预期下，下半年美国住房市场供需结构有望改善 .......... 18

降息将有望改善当前成屋供需矛盾，但仍需关注降息节奏和幅度 .......... 18

高房价可能松动 .......... 19

新屋成屋价差收窄，叠加供应端变化，有助于新屋销量提升 .......... 20

关注美国住宅市场供需改善带来的出口链机会 .......... 21

风险提示.......... 21

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