REITs 产品书系列导读：作为中国首批保障性租赁住房 REITs 之一，华夏北京保障房 REIT（508068.SH）以位于北京市海淀区文龙花园和北京市朝阳区熙悦尚郡作为核心资产，运营表现稳健。底层资产的强市场竞争力与高出租率为产品带来稳定的现金流和持续的回报，在当前市场中有着高稀缺价值和投资吸引力。

华夏北京保障房 REIT 营收稳定，EBITDA 利润率保持在较高水平，盈利能力较强且具备高分红特征。

政策支持持续加码，“十四五”规划稳步推进保障性租赁住房作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决一线城市新市民和青年人的住房问题。“十四五”规划期间，各部委、地方政府陆续针对保障性租赁住房发布支持及规范政策，鼓励加快保障性租赁住房发展，推动 REITs 等金融工具参与住房保障领域。同时各地“十四五”新增保障性租赁住房发展目标平稳推进，“十四五”期间全国 40 个重点城市计划筹建保障性租赁住房 650 万套，初步预计可以解决 1300 万人的住房困难，北上广深计划筹建套数位居全国前列，分别计划筹建 40、47、60 和 40 万套保障房，为保障房 REITs 市场提供大量潜在标的，现有保障房 REITs 扩募空间广阔。

城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在北京市经济发展水平位于全国前列，2023 年北京市 GDP 突破 4.4 万亿元，同比增长 5.2%，常住人口规模达 2186 万人，城镇化率 87.8%，同时根据七普数据，北京市劳动人口占比显著高于全国劳动人口比例。未来常住人口数量存在韧性，城镇化率有望进一步提升，带动城市租赁住房需求高涨。供给方面，近年来北京市商品房新增成交量显著低于上海广州等一线城市，住宅类用地规划建设面积迅速下滑，2023 年住宅类用地规划建筑面积仅为 632 万平方米，小于广州 885 平方米和上海 942 平方米，居住用地供给增长较慢，长期住宅缺口或将持续存在，保障性租赁住房作为高性价比住房解决方案，对于购房困难人群将持续保持高吸引力。

优质底层资产具有强稀缺性，营收能力稳定京保 REIT 包含 2 个保障性租赁住房项目，总建筑面积为 11.28 万平方米，同时 2024 年将进行基金扩募，吸收原始权益人旗下 4 个保障房项目，有效分散资产风险，提升基金盈利能力。资产租金较可比项目折价 45%，租金市场竞争力强，同时为未来租金上涨预留成长空间；项目出租率均超过 95%，租金收缴率平均达到 99%，租户稳定性较强，需求端稳定优质；项目运营时间均超过 5 年，成本费用控制良好，实际收入持续超预期。未来随着租金上升，项目盈利能力有望进一步提升。

资产盈利能力优秀，具备逆周期高分红特性京保 REIT 营收保持高位稳定，2023 年实现营收 7207 万元，净利润 3107 万元，2023 年项目实现可供分配金额 5505 万元，显著高于招募说明书预测值

4960 万元。项目成本控制能力优秀，2019 至 2021 年成本费用占收入比例由15.65%下降至 12.76%，推动毛利率与净利率持续增加。估值方面，京保 REIT预测出租率为 93%与 95%，折现率为 6%，项目 EBITDA 利润率水平领先。从估值来看，截至 2024 年 8 月 15 日，华夏保租房 REIT P/NAV 为 1.34，中债估值为 3.35 元/份。

风险提示：宏观经济波动风险，政策变化风险，运营能力下降风险，周边竞争风险，市场需求恶化风险

内容目录

1. 政策支持持续加码，“十四五”规划稳步推进 .......... 5

1.1. 国家政策持续出台，推动完善住房保障体系 .......... 5

1.2. 常住人口稳定增长，计划新增保障房有序推进 .......... 7

2. 华夏北京保障房 REIT 运营情况稳定，投资者长期看好 .......... 10

2.1. 国内首批上市保障性租赁住房 REIT，持有结构多元.......... 10

2.2. 发行受投资者追捧，认购情况火热 .......... 12

2.3. 产品结构稳定，原始权益人与基金管理人经验丰富 .......... 16

3. 城市经济基本面优秀，中长期租赁租房缺口持续存在 .......... 18

3.1. 经济体量庞大， 海淀、朝阳两区经济活力强 .......... 18

3.2. 人口密集带动租赁需求强劲，住宅类用地供不应求 .......... 20

4. 优质底层资产具有强稀缺性，营收能力稳定 .......... 23

4.1. 底层资产区位优势明显，项目竞争力强 .......... 23

4.2. 逆周期优质资产：持续政策红利，稳定派息，长期配置价值高.......... 25

5. 营收结构稳定，盈利能力优秀，长期存在上升潜力.......... 30

6. 京保 REIT 估值参数合理，具备逆周期高分红特性 .......... 33

7. 风险提示 .......... 37

图表目录

图 1：我国流动人口数量（亿人）及占比.......... 5

图 2：我国城镇家庭住房来源 .......... 7

图 3：我国城镇家庭居住的租赁住宅类型（万户） .......... 7

图 4：2023-2026 年中国租赁住房市场规模预测 .......... 7

图 5：我国城镇人口（亿人）及城镇化率.......... 7

图 6：部分城市“十四五”规划新增保障性租赁住房（万套）及占新增住房供应的比例.......... 8

图 7：华夏北京保障房 REIT 截至 2023 年底持有人结构 .......... 12

图 8：各类投资者配售份额比例 .......... 13

图 9：5 支保租房 REITs 认购结构 .......... 14

图 10：5 支保租房 REITs 其它战投配售份额划分 .......... 14

图 11：REITs 认购倍数一览 .......... 14

图 12：华夏北京保障房 REIT 价格走势（元/份） .......... 15

图 13：华夏北京保障房 REIT 整体架构.......... 16

图 14：原始权益人股权结构图.......... 17

图 15：原始权益人组织架构图.......... 17

图 16：北京市 GDP 总额（亿元）及其占全国 GDP 比例 .......... 18

图 17：北京市各产业增加值（亿元）及 GDP 增速 .......... 18

图 18：北京市人均 GDP、城镇居民人均可支配收入（元）及其增速.......... 19

图 19：北京市海淀区 GDP 增速及产业结构（亿元）.......... 19

图 20：北京市朝阳区 GDP 增速及产业结构（亿元）.......... 19

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