近年来，受政策及监管趋严以及投资产品收益率持续下行的影响，保险资产管理业登记数量和规模均有较大幅度下降，亟待寻找创新型投资产品，以提升投资端收益率水平、扩充投资渠道。保障房资产证券化具有较好的收益性且基础资产现金流具有良好的稳定性和可预测性，或为保险资管机构未来 ABS 业务的着力点。

摘要

1. 从政策层面看，保障房具有社会保障性质，购房者购买需求较为刚性并具有一定的购房能力，此类项目政策支持力度大且销售收入较为稳定，保障房 ABS 较为适合作为证券化的基础资产。

2. 从保障房 ABS 发行情况来看，银行间市场仅发行 3 单，交易所市场呈波动趋势，2019 年开始快速增长，2021 年达到高峰后回落，2023 年四季度以来受政策影响发行趋缓，2025 年为偿付高峰。

3. 从信用分析角度来看，此类产品基投公司作为借款人或增信方，本质是 ABS 的实际融资人及信用提供方，也是信用分析的核心，参考基投行业评级方法，从区域环境、运营实力、财务风险、其他考量因素和外部支持五个方面来进行分析。

4. 从基础资产和现金流分析来看，保障房 ABS 的基础资产在双 SPV结构下为信托受益权，在单 SPV 结构下为标的债权，对于基础资产的分析关注七个方面的审查，现金流需符合《安置计划》以确保合理性，并在条件允许下可通过现金流覆盖实现增级。

5. 从交易结构来看，双 SPV 结构可增强现金流的独立性和可预测性，而单 SPV 结构可简化交易结构、降低交易成本，此外信用触发机制方面建议设置与购房款回收情况相挂钩的触发机制，以保障专项计划的兑付。

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