自改革开放以来，中国酒店业经历了艰难的起步阶段、地产大开发时代，直至目前迈入资产管理视野的新时代。与此同时，行业的发展理念也发生了深刻转变，从最初的关注酒店的“溢价”和“配套”角色逐步演变为更加注重理性投资与资产管理的现代理念。

然而，地产大开发时代的投资开发逻辑对中国近二十年的酒店市场表现产生了深远影响，塑造了中国酒店行业独特的特殊性。具体而言，中国酒店市场的持有方以房地产开发企业为主，业主对资产估值定价锚定初始投入成本，资产运营管理模式粗放，这与海外市场主要由机构投资人持有酒店资产，估值定价市场化与资管精细化的市场情况有较大差异。从酒店自身的特性出发，酒店业态建造成本高、运营要求高、市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大。随着公募 REITs 扩容政策的推出，或将提高中国内地酒店投融市场的流动性和活跃度，更多元化投资的出现将促使估值定价模式更加理性。

中国内地酒店行业这一特性使其在投资市场中备受瞩目却又充满挑战。2023 年，尽管酒店交易额占全年交易额的 7%，但这一比例远低于办公、研发办公等其他业态，众多投资人持观望态度。在资产证券化市场中，北美及亚洲的主要酒店 REITs 市场产品数量相对较少，与其他业态相比，其市场规模同样较小。本文对北美和亚洲酒店 REITs 市场进行了深入分析，重点探讨分派收益率和综合收益率。

反观国内，中国内地酒店资产证券化市场目前主要通过 CMBS、CMBN 和类 REITs 等路径实现，但受限于中国内地酒店市场的独特性，目前 CMBS/CMBN 类型产品在发行数量和发行规模上均占据主导地位。

酒店的特殊性在其价值评估的实际操作中体现得尤为明显。本文深度剖析了完工物业评估的三种主要方法（比较法、成本法及收益法），尤其聚焦于收益法中的现金流量折现法。在综合考量各种评估方法的特点与逻辑后，可以发现收益法更能贴合投资市场的需求。除此之外，收益法中的现金流折现法，与酒店资产的运营体系化、报表标准化、管理模式相对标准化相匹配，因此采用收益法评估酒店资产具有更强的可比性和实操性。同时，该方法也能更为直观地展示酒店的实际市场地位。

展望未来，酒店业态有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。2024 年 7 月26 日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号），通知中对园区基础设施、消费基础设施及文化旅游基础设施中特定的酒店放开了申报限制，这一举措无疑将进一步推动中国内地酒店市场的良性循环。

与此同时，国内酒店品牌将迎来快速发展期，其在市场深度与广度的双重扩张中，品牌优势将逐渐凸显，竞争力持续增强。值得注意的是，国内外酒店市场存在显著差异，中国内地酒店市场需基于其独特性与复杂性被理性看待与分析。此外，专业酒店资产管理作为酒店行业的重要分支，其赛道展现出广阔的发展空间与潜力，值得业界深入探索与布局。

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