中国最大的房产交易和服务平台：贝壳是中国最大的房产交易和服务平台，公司打造的 ACN 网络基础设施高效地为消费者提供了二手房交易、新房交易、房屋租赁和家装家居等房产交易服务。贝壳前身为 2001 年成立的链家房地产经纪公司，2009 年“链家在线”上线，开始互联网化尝试，2015 年链家合并多家房产中介公司，开启全国化布局，2018 年“贝壳找房”平台正式上线，2020 年和2022 年，公司相继在纽交所和港交所上市，进一步夯实了行业龙头的地位。

居住市场规模不断拓展，经纪服务渗透率稳步提升：我国居住行业涵盖范围广，市场规模从 2016 年的 25.4 万亿元迅速增长至 2021 年的 39.6 万亿元，复合年增长率为 9.3%，且由于家庭趋于小型化、城市化率提升、人口流动加速和居民生活水平的提高等因素，长期来看，居住行业的市场规模将会持续扩大。同时，近年来随着存量房供应量的增加、房屋换手率上升、流动人口增长、改善需求的释放以及房地产经纪服务渗透率的逐年攀升，公司作为行业龙头，有望充分受益于居住行业市场规模的扩大。行业经纪服务的渗透率从 2016 年的 43.2%增长至 2021 年的 49.8%，预计到 2026 年，渗透率将进一步提升至 61.6%的水平。

经纪业务稳健复苏，家装与租赁业务快速扩张：二手房和新房交易业务是公司的发展基石，2023 年这两项业务的收入均恢复增长，随着市场总体存量房规模的增加，贝壳二手房业务的收入持续提高，2023 年同比增长 15.9%。2023 年全国商品房规模收缩，但得益于公司积极与开发商合作的策略，贝壳新房交易额实现逆势回升，同比增长 6.7%。此外，公司的家装及租赁管理等新业务实现高速增长，在公司营收的占比持续提升，分别由 2022 年的 8.3%和 4.6%提高至 2023 年的 14.0%和 10.8%，成为公司收入增长的主要推动力。

收入企稳回升，门店规模再创新高：2023 年公司总交易额达 31,429 亿元，同比增长 20.4%；营业收入 777.8 亿元，同比增长 28.2%；扣非后归母净利润达51.2 亿元，同比增长 349.2%；毛利率 27.9%，较上年同期上升 5.2 个百分点；净利润率 7.6%，较上年同期提升 9.9 个百分点。公司整体交易规模持续扩张，盈利能力同步提升，净利润转亏为盈，经营能力持续提升。此外，2023 年末公司活跃门店数达 42,021 家，活跃经纪人数达 397,135 名，保持着扩张的态势。

投资建议：贝壳作为业内龙头企业，在全国布局战略深化和平台优势的加持下，将充分受益于行业规模的持续扩张。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 78.1 亿、99.0 亿、112.8 亿，当前股价对应 PE 分别为 14.8 倍、11.7 倍、10.2 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：房地产行业下行超预期、佣金收入低于预期、引用数据滞后或不及时。

目录

一、公司发展历程及业务概览 .......... - 5 -

二、股权结构分散，投票权集中，激励机制完善 .......... - 7 -

2.1 设有不同投票权架构，控股股东掌握近半投票权 .......... - 7 -

2.2 管理层经验丰富 .......... - 8 -

2.3 丰富灵活的股权激励机制 .......... - 8 -

三、居住行业规模庞大，长期发展潜力广阔 .......... - 10 -

3.1 行业空间持续扩大，贝壳有望充分受益 .......... - 10 -

3.2 房地产经纪服务渗透率及佣金收入持续提高 .......... - 11 -

四、经纪业务稳健复苏，家装与新兴业务快速扩张 .......... - 13 -

4.1 存量房业务回暖，业绩稳健增长 .......... - 15 -

4.2 新房业务逆势回升，显著跑赢市场 .......... - 16 -

4.3 家装家居业务快速提升，开辟第二增长曲线 .......... - 18 -

4.4 新兴业务高速扩张，房屋租赁管理贡献较大 .......... - 18 -

五、营收企稳回升，净利润高速增长 .......... - 19 -

六、盈利预测 .......... - 22 -

七、投资建议 .......... - 24 -

八、风险提示 .......... - 24 -

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