质效双增助力多业态并进，多维增值完善全周期布局，维持“买入”评级

保利物业作为物管行业引领企业，背靠保利发展交付资源充足且结构不断优化，第三方在管占比逐年提升，在管面积增速行业领先，物管收入利润有望持续增长；增值业务提质增效，优化业务结构，完善产品体系，盈利能力改善可期。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润为 15.6、17.6、19.8 亿元，对应 EPS 为 2.82、3.18、3.58 元，当前股价对应 PE 为 8.6、7.7、6.8 倍，维持“买入”评级。

物业管理规模质量双提升，第三方占比不断提升

公司近年来物业管理规模不断提升，截至 2023 年末，公司物管合同面积和在管面积分别为 922.2 和 719.6 百万方，同比分别增长 19.5%和 24.9%，在管面积增速自 2019 年以来均超 20%。公司截至 2023 年末公司合同面积和在管面积中第三方项目占比分别为 62.9%和 64.7%，核心 50 城第三方新签金额占比达 72.8%，同比提升约 8.5 个 pct，住宅在管面积为 40.2%。公司大股东保利发展经营稳健，2023年销售规模位居行业第一，核心 38 城市占率提升至 6.8%，2024 年竣工计划 3400万方，为公司提供规模广阔且优质稳定的在管面积来源。

社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理

2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，在产品结构优化、聚焦核心业务后，业务结构有所优化，整体毛利率同比提升 6.4pct 至 38.4%。2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主要由于案场协销服务项目数量减少及写字楼租赁业务下滑。我们预计后续公司增值业务结构优化仍将继续，产品升级后未来利润改善可期。

利润增长盈利改善，分红比例稳步提升

公司归母净利润自 2019 年以来增速超 20%，2023 年实现归母净利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，销售毛利率提升 0.8pct 至 19.6%，管理费率同比下降 0.7pct 至8.1%；经营性净现金流可覆盖除税前净利润 1.73 倍，派息比例提升至 40%，现金流稳健，持续加强股东回报。

风险提示：第三方项目拓展放缓、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

目 录

1、 大股东实力强劲，股权激励充分 .......... 4

1.1、 业务实力实力强劲，大股东股权稳定 .......... 4

1.2、 股权激励充分，第一批限制性股票解锁 .......... 5

1.3、 收入稳健增长，三大板块协同发展.......... 5

2、 物业管理规模质量双提升，多业态齐头并进共发展 .......... 6

2.1、 在管规模高速增长，第三方占比不断提升 .......... 6

2.2、 大股东龙头地位稳固，关联交易规模可期 .......... 9

2.3、 产品体系建设齐全，多业态服务均衡发展 .......... 11

3、 社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理 .......... 14

3.1、 社区增值服务盈利提升，锁定 6 大业务线 .......... 14

3.2、 非业主增值收入微降，地产下行期打造全周期服务 .......... 16

4、 利润增长盈利改善，分红比例稳步提升.......... 17

4.1、 归母净利润保持增长，毛利率水平改善 .......... 17

4.2、 现金流稳步增长，分红比例稳步提高 .......... 19

5、 盈利预测与投资建议 .......... 19

6、 风险提示 .......... 21

图表目录

图 1： 截至 2023 年末公司已进入全国 209 个城市 .......... 4

图 2： 截至 2023 年末保利发展对公司直接+间接持股比例 72.28% .......... 5

图 3： 公司业务主要分为物业管理、非业主增值、社区增值三大类 .......... 6

图 4： 公司 2023 年营业收入同比增长 10.1% .......... 6

图 5： 物业管理业务仍为公司主要收入来源.......... 6

图 6： 公司 2023 年物管收入同比增长 20.5% .......... 7

图 7： 公司 2023 年第三方项目物管收入占比升至 41.1% .......... 7

图 8： 公司 2023 年合同面积同比增长 19.5% .......... 7

图 9： 公司 2023 年在管面积同比增长 24.9% .......... 7

图 10： 公司 2023 年在管面积和增速都维持行业较高水平 .......... 7

图 11： 公司 2023 年合同面积和在管面积中第三方项目占比分别为 62.9%和 64.7%.......... 8

图 12： 公司 2023 年第三方项目在管面积占比处于行业中游水平 .......... 8

图 13： 公司 2023 年在重点 50 城新拓项目合同额占比有所提升 .......... 8

图 14： 公司 2023 年在核心经济带新拓项目合同额占比有所提升 .......... 9

图 15： 公司 2018 年来平均物管费呈现提升态势 .......... 9

图 16： 保利发展 2023 年销售额 4222 亿元位居第一 .......... 10

图 17： 保利发展 2023 年销售面积 2386 万方.......... 10

图 18： 保利发展 2024H1 销售额市占率提升至 3.7% .......... 10

图 19： 保利发展 2024H1 销售均价同比提升 6.1% .......... 10

图 20： 保利发展 2023 年拿地金额同比增长 1% .......... 11

图 21： 保利发展 2024 年竣工计划 3400 万方.......... 11

图 22： 公司截至 2023 年末在管公共及其他物业业态面积占比最高（百万方） .......... 11

图 23： 公司截至 2023 年末在管住宅业态收入占比最高（亿元） .......... 11

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