报告摘要
三线城市销售总量大，今年以来同比率先企稳，我们通过统计局口径-克而瑞 120 城销售金额来看，从 2024 年 2 月开始，这部分城市销售金额率先恢复，同比降幅自 2024 年 3 月以来大幅收窄。从绝对金额来看，统计局口径-克而瑞 120 城口径下的三线城市成交金额自 2024 年 4 月以来大幅上升，持续超过二线城市的销售金额。
分层级来看，三线价格在中枢内持续震荡。2024 年以来三线城市价格环比下跌趋势放缓，2023 年 8 月以来三线城市商品房成交均价环比基本持平，价格止跌企稳；二手房方面，2024 年以来挂牌均价位于 0-2%之间，已有明确中枢，但因为成交量尚不足，所以价格仍处于持续震荡趋势。
而当量、价跌至稳定后，以本土民企为代表的新参与主体因为可以获取更高的项目净利率，就会有意愿持续拿地提供优质土拍供给，且偏向以更高的溢价获取优质地块，布局区域主要以二、三线城市为主。从 2022年开始，各层级土拍金额显著收缩，其中全国性布局民企大幅减少新增拿地，而对应的是部分二、三线城市本土民企土拍金额大幅上升，样本三线城市中本土民企拿地金额占比从 2022 年的 18%快速上升至 2023 年的 25%。
从项目净利率视角来看，2020 年以前，以万科为代表的全国布局项目土拍溢价普遍更高，压缩了本土房企的利润空间（相较于其主营业务来说，房地产项目的相对收益并不明显），而在 2022 年后，全国民企持续退出二、三线土拍市场，本土民企抢占市场份额，主要布局的二、三线城市项目净利率大幅上升。
需求端方面，三线城市不同总价、面积段新房成交占比趋于稳定，房价泡沫挤出对居民购房偏好影响有限。三线城市新房成交面积自 2023 年Q3 以来至今下行趋势暂缓，其中刚需户型（110 平米或 100 万以下）成交占比较为稳定，而偏改善户型（130-150 平米或 200-300 万）成交小幅回升。
从成交均价来看，样本三线城市各面积段、各总价段价格下跌节奏普遍放缓，背后反映的是新房成交呈现出较强的结构分化的特点，例如宁波面积段在 200 平方米以上的新房成交均价较为坚挺，而更低面积段的新房成交均价主要以震荡为主。
风险提示：地产政策超预期，居民购房逻辑改变。
目 录
1. 销售：总量来看三线城市占比大，价格止跌企稳 .......... 4
1.1. 土拍总量下滑，三线占比仍大 .......... 4
1.2. 三线城市价格中枢内持续震荡 .......... 5
2. 供给：量、价跌至稳定后，新的参与主体会持续进入 .......... 7
2.1. 本土民企在三、四线城市土拍占比持续上升 .......... 7
2.2. 本土民企普遍愿意参与更优质的地块 .......... 12
2.3. 从项目净利率视角看三四线城市参与主体变化 .......... 14
3. 需求：成交结构稳定，价格冲击钝化 .......... 16
4. 价格：典型城市新房成交价格分析 .......... 18
5. 结论 .......... 19
6. 风险提示 .......... 20
图表目录
图 1：各层级城市商品房成交面积结构分析 .......... 4
图 2：各层级城市商品房成交金额结构分析 .......... 4
图 3：各层级城市商品房成交面积结构分析（万平方米） .......... 5
图 4：各层级城市商品房成交金额结构分析（亿元） .......... 5
图 5：不同口径销售同比分析 .......... 6
图 6：克而瑞各层级销售金额分析（亿元） .......... 6
图 7：各层级新房销售均价环比分析 .......... 7
图 8：各层级二手房挂牌均价环比分析 .......... 7
图 9：各层级新房销售均价分析（元每平方米） .......... 7
图 10：各层级二手房挂牌均价分析（元每平方米） .......... 7
图 11：各层级新房销售面积分析（万平方米） .......... 7
图 12：各层级二手房成交面积分析（万平方米） .......... 7
图 13：一线城市各企业类型成交金额分析（亿元） .......... 8
图 14：二线城市各企业类型成交金额分析（亿元） .......... 9
图 15：三线城市各企业类型成交金额分析（亿元） .......... 9
图 16：一线城市各企业类型成交金额占比分析 .......... 10
图 17：二线城市各企业类型成交金额占比分析 .......... 10
图 18：三线城市各企业类型成交金额占比分析 .......... 11
图 19：宁波各企业类型成交金额分析（亿元） .......... 11
图 20：宁波各企业类型成交金额占比分析 .......... 11
图 21：芜湖各企业类型成交金额分析（亿元） .......... 12
图 22：芜湖各企业类型成交金额占比分析 .......... 12
图 23：惠州各企业类型成交金额分析（亿元） .......... 12
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