保租房 REITs24Q2 综述：优于大市

在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房 REITs 在租金价格优势以及 C 端刚需定位的支撑下，持续保持稳定运营，进而支撑其估值。Q2 红土深圳安居、华夏北京保障房以及华夏基金华润有巢均发布了扩募计划，同时上月末国发 1014 号文正式宣布 C-REIT 进入常态化发行阶段，REITs 底层资产进一步扩围至长租公寓和养老地产，并且取消了回报率的硬约束等发行条件，我们认为未来 REITs 市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升，持有型物业的价值重估空间得以打开，保租房 REITs 扩募节奏或将提速。我们看好保租房 REITs 稳健运营的持续性，叠加派息稳定性巩固其配置价值。

收入：运营稳定，租金走势优于行业表现

2024Q2 保租房 REITs 整体运营表现稳定。营收整体同比保持小幅增长，单季度同比区间在-2.3%~+2.4%，具备较强的稳定性。相对价格以及区位优势使得保租房 REITs 的整体租金取得优于住宅租赁市场表现。2024Q2 末，50城住房租赁价格指数环比 Q1 下跌 1.1%，但保租房 REITs 租金持稳。出租率虽然涨跌互现，但均值维持在 96%的高位。个别项目受租约到期高峰影响，出租率有所下滑，但我们预期随着租约到期因素的消退，下半年出租率有望修复。

盈利：利润率稳中有升，EBITDA 整体有所增长 

2024Q2 各 REITs 的 EBITDA 同环比整体实现增长。同比增速区间为-2.0%~+7.3%。华夏基金华润有巢同比增速显著。季度数据环比方面，2024Q2 环比区间为-6%~+3.7%。除了个别项目受换租期影响有所下滑，其他 REITs 均实现环比增长。Q2 利润率同比稳中有升，红土深圳安居同比尽管略有下滑，但仍保持 94%以上的高位，领先于其他 REITs。其他首批次入市的 REITs 利润率均实现同比增长。

派息：基数效应下，可供分配金额有所下降

2024Q2 ， 首 批 入 市 的 保 租 房 REITs 的 可 供 分 配 金 额 同 比 分 别 为-24.5%~-0.2%，上述四只 REITs 以及国泰君安城投宽庭保租房季度环比分别为-10.3%~+4.2%。红土深圳安居的同环比表现主要是因为营业成本和应收应付变动带来的基数效应，华夏基金华润有巢的可供分配金额与 EBITDA同比表现的差异，主要是去年同期有期初预留现金、基金募集阶段产生的孳息等影响。分红方面，Q2 以来华夏基金华润有巢率先针对 Q1 可供分配金额开展了收益分配，分红比例达 99.98%，展现其诚意。

估值：相对稳定的运营支撑估值，市场表现坚挺

从市场走势来看，保租房 REITs 在 REITs 市场中表现坚挺，自上市以来持续跑赢 REITs 指数。2024 年至今（截至 8 月 2 日），红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢/国泰君安城投宽庭保租房涨幅分别为 22.1%/27.7%/26.3%/16.3%/22.0% ， 较 REITs 指 数 分 别 实 现17.0/22.5/21.1/11.2/8.8pct 的超额收益。Q2 至今，相对涨幅为 10.7~25.0pct。

可供分配金额/市值分别为 3.26%/3.43%/3.39%/3.86%/3.69%。相对稳定的运营对估值起到支撑作用。

风险提示：资产盈利能力下降；REITs 整体估值下滑风险。

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