REITs 产品书系列导读:嘉实物美消费 REIT 底层资产共由四个项目组成,分别为大成项目,玉蜓桥项目,华天项目,德胜门项目,是北京市重要的具有商超特征的社区型商业地产。项目整体的盈利模式以租金为主,业态覆盖超市、餐饮食品、医疗健康等多个领域。
嘉实物美消费 REIT 上市,原始权益人为北京物美商业嘉实物美消费 REIT 成立于 2024 年 1 月 31 日,并于 2024 年 3 月 12 日在上海证券交易所正式上市。该 REIT 以北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目作为基础资产,可租赁面积为 7.28 万平方米。嘉实物美消费REIT 底层项目的资产估值为 10.02 亿元,账面价值为 6.27 亿元,增值率为59.81%。项目原始权益人为北京物美商业集团,是北京重要的民生企业,持有大量的商业物业,多处在区位良好、人流密集的优质地段,主要是超市、便利店、药店、购物中心等生活服务类业态。
底层资产经营情况良好,长期收益有望保持稳定嘉实物美消费 REIT 的四个项目均位于所在区域的核心地段,周边交通便利且客群稳定。四个项目超 9 成租约收入类型为固定租金,租户业态以超市类占比最高,其次为餐饮食品类,合计收入占比超七成。截至 2023 年 6 月 30 日,项目加权剩余租期合计 8.38 年,项目未来租赁情况稳定。嘉实物美消费 REIT底层项目整体的出租率较高。2023 年 1-6 月,大成项目、玉蜓桥项目、华天项目、德胜门项目的出租率分别为 83.21%、93.84%、90.55%、92.15%,整体出租率为 88.71%。2021 年大成项目的出租率明显下滑,主因宏观经济环境导致招租工作无法正常开展,叠加大租户与运营方退租。项目整体月租金坪效近年来有所增长。2021-2023 年 1-6 月,项目合计月租金坪效分别为 62.79、64.54、77.29 元/平方米/月,呈现稳定增长的趋势。
收入预测参数合理,估值水平略高于可比 REITs 根据招募说明书预测,租金方面,2024 年嘉实物美消费 REIT 预计基础设施项目租金增长 3.31%;出租率方面,大成项目为 90%,其他项目为 93%。租金增速和出租率整体略低于可比 REITs 平均水平。折现率方面,嘉实物美消费REIT 基础设施项目评估折现率为 7%,和中金印力消费 REIT 和华夏华润商业REIT 持平,低于华夏金茂商业 REIT。从 P/NAV 来看,上市消费基础设施 REITs的 P/NAV 整体较为接近,嘉实物美消费 REIT 的 P/NAV 为 1.10,处于上市消费基础设施 REITs 中较高水平。从中债估值收益率来看,嘉实物美消费 REIT估值收益率为 5.08%。考虑到嘉实物美消费 REIT 底层资产为社区中心,顾客需求相对刚性,运营收入稳定性相对更强,估值收益率较合理。
风险提示:宏观经济波动风险,招商退租风险,运营能力下降风险,周边竞争风险单击此处输入文字。
内容目录
1. 嘉实物美消费 REIT 上市,原始权益人为北京物美商业 .......... 4
1.1. 嘉实物美 REIT 上市,战投比例相对较低.......... 4
1.2. 原始权益人为北京物美商业,深耕民生服务领域 .......... 9
2. 北京市经济基本盘稳固,居民消费能力较强 .......... 11
3. 底层资产经营情况良好,长期收益有望保持稳定 .......... 13
3.1. 项目均处于北京区域核心地段,周围聚客能力较强 .......... 13
3.2. 项目租约主要为固定租金,超市和餐饮食品收入占比超七成 .......... 16
3.3. 租户业态以超市餐饮为主,加权合同剩余租期超 8 年 .......... 18
3.4. 大成项目大租户退租影响收入,未来盈利情况有望向好 .......... 19
3.5. 出租率常年保持较高水平,月租金坪效稳中有升 .......... 21
4. 收入预测参数合理,估值水平略高于可比 REITs.......... 24
5. 风险提示 .......... 27
图表目录
图 1:嘉实物美消费 REIT 战略投资者比例处于中等偏下水平.......... 6
图 2:嘉实物美消费 REIT 原始权益人配售占比处于较高水平.......... 7
图 3:嘉实物美消费 REIT 限售份额不同解禁期解禁比重情况.......... 8
图 4:基金整体架构示意图(项目公司吸收合并 SPV 公司后).......... 9
图 5:2010-2023 年北京市 GDP 规模及同比增长情况.......... 11
图 6:2010-2023 年北京市常住人口规模情况 .......... 11
图 7:2010-2023 年北京市人均可支配收入及同比增长情况 .......... 11
图 8:2010-2023 年北京市人均消费性支出及同比增长情况 .......... 11
图 9:2010-2023 年北京市三产结构变化情况 .......... 12
图 10:2010-2023 年北京市海淀区 GDP 规模及同比增长情况 .......... 12
图 11:2010-2023 年北京市西城区 GDP 规模及同比增长情况 .......... 12
图 12:2010-2023 年北京市丰台区 GDP 规模及同比增长情况 .......... 12
图 13:大成项目区域位置图 .......... 14
图 14:玉蜓桥项目区域位置图.......... 14
图 15:华天项目区域位置图 .......... 14
图 16:德胜门项目区域位置图.......... 14
图 17:2020-2023 年 1-6 月整体基础设施项目各细分收入情况 .......... 16
图 18:2020-2023 年 1-6 月大成项目各细分收入情况 .......... 16
图 19:2020-2023 年 1-6 月玉蜓桥项目各细分收入情况.......... 16
图 20:2020-2023 年 1-6 月华天项目各细分收入情况 .......... 17
图 21:2020-2023 年 1-6 月德胜门项目各细分收入情况.......... 17
图 22:2020-2023 年 1-6 月大成项目各租约类型收入占比情况 .......... 17
图 23:2020-2023 年 1-6 月玉蜓桥项目各租约类型收入占比情况.......... 17

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