双链战略持续发展，全业态餐饮布局完成。公司 2021 年提出“大社区+大后勤”战略，聚焦“物业+团餐”的发展模式，现已完成全业态领域的后勤餐饮服务布局，目前拓得近 50 个“物业+团餐”项目，进驻超 140 个餐饮服务项目，具备持续自主外拓能力。

在管面积持续增长，发力外拓非住业态。新城悦服务自上市后外拓在管面积增速整体高于来自集团面积增速，市场竞争力不断提高。截至 2023 年 12 月 31日，在管面积达 2.2 亿平方米，同比增长 12.8%，第三方在管增至 1.1 亿平方米，同比增长 4.6%，占总在管面积比重达 48.9%。目前新城悦服务已实现全业态均衡布局。2023 年，公司成功拓展多个优质非住项目，其中医院赛道持续精耕，新拓多个项目，总服务项目达 43 个，后勤年化合约金额 2 亿元，新增合约金额0.6 亿元。截至 2023 年 12 月 31 日，公司非住宅业态在管面积已达 0.5 亿平方米，收入 7.3 亿元，同比增长 13.8%。

非周期性业务稳健提升，“第二增长曲线”赋能发展。截至 2023 年 12 月31 日，社区增值服务发展成为第二大收入来源，毛利率达到 35.7%。其中非周期性业务持续稳定发展，占比达到 80%，较 2022 年上升 7.7%。团餐业务渐入佳境，2023 年收入达到 4.5 亿元。此外，电梯工程服务业务市场化能力逐渐提升，23 年收入达到 2.2 亿元。

盈利能力整体稳定，房地产相关联业务收入占比降低。2023 年公司营业收入稳健增长，核心归母净利润增至 4.5 亿元，主要原因为公司通过经营性现金流对美元债进行调整，同时业务结构持续优化，地产强关联的开发商增值服务收入占比逐渐下降，下滑至 10.2%，有利于降低地产市场下行对收入与利润带来的不利影响，同时公司账龄结构整体良好，应收与应付规模良性提升。

投资建议：新城悦服务近年来 1）业务发展独立性增强，与房地产相关的业务收入占比持续降低；2）在团餐服务、设备设施管理服务等高频、专业门槛较高、跨周期的 To B 端赛道持续发力，业务成熟具备领先优势；3）深耕长三角，通过“团餐+物管”双优势进行高质量的增长。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润分别为 5.10、5.23、5.62 亿元，当前股价对应 PE 分别为 5、4、4 倍。首次覆盖，给予“推荐”评级。

风险提示：1）行业竞争加剧的风险。2）房地产行业下行超出预期。3）社区增值服务对于社区管理基础的依赖。4）应收账款未及时收回的风险。5）增值服务收入不及预期。

目录

1 深耕物业行业 28 载，“大社区+大后勤”双链开花 .......... 3

1.1 启航常州，快速扩张，成长深受行业认可 .......... 3

1.2 “大社区+大后勤”双链战略，夯实多元专业服务能力 .......... 4

1.3 新城集团绝对控股，上市至今未曾减持 .......... 5

1.4 管理层经验丰富，核心骨干股权激励充分 .......... 6

2 核心业务持续驱动，“第二增长曲线”赋能发展，降低地产关联业务依赖 .......... 7

2.1 基础业务稳健增长，外拓增效提速，多业态均衡布局 .......... 7

2.2 社区增值服务特色赛道强劲增长，构筑“第二增长曲线” .......... 9

2.3 业务结构优化，地产关连业务占比进一步下降 .......... 12

3 财务分析：盈利能力稳中有升，经营性现金流改善明显 .......... 13

3.1 收入稳健增长，业务结构持续优化 .......... 13

3.2 盈利能力整体稳定 .......... 14

3.3 公司规模扩张，应收账款与应付账款随之增长 .......... 15

3.4 货币资金充沛，经营性现金流明显改善 .......... 16

4 盈利预测与投资建议 .......... 18

4.1 盈利预测假设与业务拆分 .......... 18

4.2 估值分析 .......... 20

4.3 投资建议 .......... 20

5 风险提示 .......... 21

插图目录 .......... 23

表格目录 .......... 23

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