杭州滨江房产集团股份有限公司成立于 1992 年，具有建设部一级开发资质。公司业务涵盖房产开发、置业招商、物业服务、酒店旅业及长租公寓。截至 2024 年一季度末，公司前十大股东持股占比为 71.14%，其中杭州滨江投资控股有限公司、戚金兴（董事长）、莫建华（董事）、朱慧明（总裁、董事）、戚加奇合计持股占比 64.73%，中国香港中央结算有限公司持股占比 1.67%，其余大股东均为公募及私募基金。

营收规模不断提升，利润水平维持稳定。2023 年公司实现 704.43 亿元的营收，同比提升 69.73%，其中商品房销售业务贡献 693.35 亿元，同比提升70.49%；2023 年公司扣非归母净利润实现 24.01 亿元，同比减少 35.52%，近五年来首次同比减少，主要受资产减值计提 37.80 亿元及信用减值计提 5.27 亿元影响；截至 2024 年一季度末，公司实现扣非归母净利润为 6.48 亿元，同比实现 19.77%的增幅。

主动卧倒、匍匐前进，销售投资更加聚焦。2023 年公司销售情况良好，实现销售额 1534.7 亿元，与上年基本持平，同比数据优于 TOP100 开发商；2023年公司实现销售积 311.4 万方，同比提升 12.62%；2024 年截至上半年末，公司实现销售面积 94.1 万方，同比下降 48.75%；2023 年公司新增项目计容建筑面积合计 333 万平方米，权益土地款 256 亿元，公司土地储备中杭州占 60%。

深耕杭州市场，保持领头地位。根据中指研究院数据，2023 年全年杭州全市共出让 132 宗宅地，获取土地出让金 1803 亿元，仅次于获得 2202 亿元土地出让金的上海；平均溢价率 8.8%，位列 TOP20 城市第二位，仅次于 12.6%的合肥；在土地成交单价方面，杭州以 17765 元/㎡的成交价位列新一线城市之首，仅次于北京、上海、广州和深圳；杭州成为各家开发商 2023 年的战略必争之地；作为杭州头部房企，滨江集团在杭州的销售额 1276.7 亿元，是第二名绿城中国的两倍多；销售面积 267.2 万㎡，是第二名绿城中国的 1.65 倍，稳坐头把交椅。

投资建议：公司作为杭州房地产市场龙头，具备以杭州为中心的浙江市场的深耕优势，无论从拿地端还是销售端，都较其他全国化拓展房企具备优势。作为民营房地产公司，滨江集团不断降低融资成本，缩减有息负债规模，采取“主动卧倒、匍匐前进”的新战略来应对市场波动。我们预计公司 2024-2026 年营业收入达 730.09 亿元/756.01 亿元/761.63 亿元，对应 PE 倍数为 7/6/6。随着2024 年 517 利率下调、首付比例降低等政策持续释放，改善型需求占据总购房需求首位，公司房地产开发业务或将随着市场平稳得以修复。首次覆盖，给予“推荐”评级。

风险提示：销售回暖不及预期，杭州市场下行风险，销售区域过于集中风险，融资成本上升风险。

目录

1 公司规模快速发展，大股东持股稳定分布 .......... 3

1.1 成功改制上市，坚持杭州策略 .......... 3

1.2 大股东持股稳定，股权分布集中 .......... 3

1.3 多元业务模式促进公司发展 .......... 4

2 营收规模不断提升，利润水平维持稳定 .......... 5

3 “主动卧倒、匍匐前进”，销售投资更加聚焦 .......... 7

4 深耕杭州市场，保持领头地位 .......... 9

4.1 杭州地产政策频出，购房条件宽松 .......... 9

4.2 杭州土地出让成绩亮眼，滨江集团拿地金额及面积均列前三 .......... 9

4.3 杭州新房成交改善，滨江集团获销售面积和金额双冠王 .......... 10

5 融资通道通畅，融资成本持续压降 .......... 12

6 盈利预测与投资建议 .......... 14

6.1 盈利预测假设与业务拆分 .......... 14

6.2 估值分析 .......... 16

6.3 投资建议 .......... 16

7 风险提示 .......... 18

插图目录 .......... 20

表格目录 .......... 20

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