共有 36 只 C-REITs 公布二季报。本季度 REITs 业绩整体在波动中延续分化，二季度平均收入达成率 97%、EBITDA 达成率 99%、可供分配金额达成率 91%。分业态来看，消费 REITs 表现最佳；保租房业绩平稳抗周期属性仍在；生态环保稳健中有所修复；仓储物流 REITs 出租率及租金有所承压；产园 REITs 业绩分化边际略有改善，“以价换量”成效或初显；高速 REITs 同比承压仍待修复；能源 REITs 受季节性因素等影响业绩波动及分化较大。

REITs 二级市场在年初反弹后处于横盘震荡中，中证 REITs 全收益指数较年内低点上涨 17.5%。建议重点关注两大主线，精选个券：低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营。

摘要

2 0 24 年二季度 REITs 业绩整体波动中延续分化，三大指标平均达成率表现较好。共有 36 只 C-REITs 公布二季报，拥有可比业绩预测数据的 15 只 REITs 二季度平均收入达成率 97%、EBITDA 达成率 99%、可供分配金额达成率 91%；上半年累计收入达成率 98%，EBITDA 达成率 100%，可供分配金额达成率97%。各板块中，消费表现最佳，保租房业绩平稳，生态环保有所修复，产园业绩分化边际略有改善，能源波动分化较大，高速及仓储物流仍在承压。

个券业绩及经营表现分化。（1）保租房：二季度业绩平稳，出租率维持在高位。（2）仓储物流：扩募 REITs 出租率波动，项目内部表现分化，嘉实京东 REIT 量价双稳维持满租。（3）产业园区：业绩分化边际略有改善，“以价换量”成效或得到验证。（4）消费：3 只购物中心业态 REITs 出租率维持 98%以上高位，多数项目经营指标稳健增长；社区商超 REIT 长租期高收缴，出租率维持高位。（5）生态环保：首钢绿能 REIT 经营修复，首创水务 REIT维持稳健。（6）高速公路：二季度业绩总体承压，核心区位个券优势持续维持韧性。（7）能源：业绩波动经营表现分化，京能光伏 REIT 上网电量同比增长 12.5%，电建水电 REIT 量价双增。

建议重点关注两大主线，精选个券：低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营。REITs 板块经历 2023 年以来的大幅回撤后，今年年初受益于回调后估值性价比凸显、固收资产荒行情下利差走阔、政策红利频出等三大因素，二级市场经历了一波企稳反弹，目前已进入相对稳定的横盘阶段。中证 REITs 全收益指数较年内低点上涨 17.5%。我们重申此前观点，二级市场存在两大投资主线，即低估值的产权困境反转和高分红的经营权稳健经营，二者孰更占优取决于当前市场风格和投资者风险偏好，建议投资者结合自身风偏，在两大主线中优选个券择机布局。

目录

1、二季度业绩波动中延续分化，平均达成情况较好 .......... 1

1.1 综述：业绩波动中延续分化态势，平均达成情况较好 .......... 1

1.2 保障性租赁住房：二季度经营稳健，出租率维持在高位.......... 3

1.3 仓储物流：可供分配金额超额达成，扩募 REITs 签约改善 .......... 5

1.4 产业园区：业绩分化边际改善，“以价换量”成效或得到验证 .......... 7

1.5 消费基础设施：运营良好稳中有进，出租率均在 98%以上高位 .......... 10

1.6 生态环保：首钢绿能 REIT 经营修复，首创水务 REIT 维持稳健.......... 12

1.7 高速公路：二季度业绩总体承压，核心区位个券优势持续 .......... 14

1.8 能源基础设施：业绩波动分化明显，嘉实中国电建 REIT 量价双增 .......... 17

2、投资建议：二级标的优中选优，关注低估产权困境反转和高分红经营权稳健经营两大主线 .......... 20

风险分析 .......... 22

图表目录

图表 1：各业态 2024Q2 的收入达成情况 .......... 1

图表 2：各业态 2024Q2 的 EBITDA 达成情况 .......... 1

图表 3：各业态 2024Q2 的可供达成情况 .......... 2

图表 4：上市 REITs2024Q2 业绩达成率及同环比汇总情况 .......... 2

图表 5：保租房 REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况 .......... 3

图表 6：保租房 REITs 季度收入（万元） .......... 3

图表 7：保租房 REITs 季度可供分配金额（万元） .......... 3

图表 8：保租房 REITs 租金（元/平方米/月）.......... 4

图表 9：保租房 REITs 出租率.......... 4

图表 10：保租房 REITs 租户结构 .......... 4

图表 11：仓储物流 REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况 .......... 5

图表 12：仓储物流 REITs 季度收入（万元） .......... 5

图表 13：仓储物流季度可供分配金额（万元）.......... 5

图表 14: 仓储物流 REITs 月租金（元/平方米/月）.......... 6

图表 15：仓储物流 REITs 出租率 .......... 6

图表 16：产业园区 REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况 .......... 7

图表 17：产业园区 REITs 季度收入（万元） .......... 8

图表 18：产业园区可供分配金额（万元）.......... 8

图表 19：产业园区 REITs 月租金单价（元/㎡/月） .......... 8

图表 20：产业园区 REITs 出租率 .......... 9

图表 21：消费 REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况 ..........10

图表 22：消费 REITs 季度收入（万元） ..........10

图表 23：消费 REITs 季度可供分配金额（万元） ..........10

图表 24：消费 REITs 出租率较为稳定，中金印力消费 REIT 出租率维持高位 ..........11

图表 25：生态环保 REITs 收入、EBITDA 及可供分配金额情况 ..........12

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