REITs 产品书系列导读：华夏金茂商业 REIT 以其位于湖南省长沙市的长沙览秀城为核心资产，处于梅溪湖新兴商业圈，整体品牌偏高端，运营能力强，周边潜在消费人群众多。华夏金茂商业 REIT 的盈利模式以租金、物业管理费和联营收入为主，租户业态涵盖餐饮、文娱及配套、零售等多个领域，实现了收入的多元化和风险的分散化。在估值方面，REIT 的 P/NAV 为 1.00，估值收益率为 6.50%，在同类消费基础设施 REITs 中处于中等水平。

华夏金茂商业 REIT 上市，原始权益人高比例认购华夏金茂商业 REIT 在 2024 年 3 月 12 日于上海证券交易所上市，是以长沙览秀城项目为资产的消费基础设施 REIT。长沙览秀城位于湖南省长沙市，建筑面积 10.27 万平方米，可租赁面积 6.12 万平方米。投资者结构方面，华夏金茂商业 REIT 战略投资者认购份额达 3.0 亿份，占发售总额的 75%，认购比例处于中等偏高水平。其中原始权益人及关联方认购数量为 2.512 亿份，占比为 63%，配售比例明显高于其他 REIT，显示原始权益人信心。

运营成熟出租状况良好，收入多元租户分散长沙览秀城体量较大，处于梅溪湖新兴商业圈，整体品牌偏高端，运营能力强，周边潜在消费人群众多。项目收入类型较多，集中于固定租金、物业管理费用以及联营等收入。租户主要业态集中于餐饮、文娱及配套、零售等三个方面。长沙览秀城出租率保持较高水准，呈现较为稳定的增长态势。

2020-2022 年，长沙览秀城出租率分别为 85.76%、92.95%、98.54%，保持稳定的增长态势；2023 年 1-6 月出租率依旧保持高态势，为 98.36%。月销售坪效逐年提高，增长步幅加快。2020 年至 2023 年 6 月，长沙月销售坪效分别为 698、836.54、1,012.70、1,168.64（元/平方米），保持稳定且高速的增长态势，有利于后续的优化招租与项目稳定租客。

收入预测参数合理，估值水平有上升空间根据招募说明书预测，华夏金茂商业 REIT 的租金和出租率方面， 2024 年预计基础设想项目专门店和主力店租金分别增长 4%和 3%，出租率为 98%。华夏金茂商业 REIT 估值水平合理。截至 2024 年 7 月 22 日，在消费基础设施类REITs 之中，华夏金茂商业 REIT 的最新市值为 10.71 亿元，市值在消费基础设施类中处于相对低位。从 P/NAV 来看，上市消费基础设施 REITs 的 P/NAV整体较为接近，华夏金茂商业 REIT 的 P/NAV 为 1.00，在上市消费基础设施REITs 位于中等水平 。从中债估值收益率来看，华夏金茂商业 REIT 估值收益率为 6.50%，高于华夏华润商业 REIT 和嘉实物美消费 REIT，略低于中金印力消费 REIT。

风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险

内容目录

1. 购物中心：市场供需矛盾缓解，收入多元运营为王.......... 4

1.1. 供需关系：购物中心新开放缓，客流量显著恢复 .......... 4

1.2. 发展趋势：业态多元化发展，数字化赋能行业变革 .......... 5

2. 华夏金茂 REIT 正式上市，原始权益人高比例认购 .......... 8

2.1. 国内首批上市消费基础设施 REITs，外部投资热情较高 .......... 8

2.2. 原始权益人实力雄厚，管理团队经验丰富.......... 11

3. 长沙市经济基本盘稳定，消费结构逐渐转型升级 .......... 13

4. 运营成熟出租状况良好，收入多元租户分散 .......... 15

4.1. 项目处于长沙新兴商圈，具备后发优势 .......... 15

4.2. 收入来源多元化，租户结构相对分散.......... 19

4.3. 常年保持高出租率，坪效持续增长 .......... 22

5. 收入预测参数合理，估值处于中等水平 .......... 25

6. 风险提示 .......... 27

图表目录

图 1：中国城市化率每年正稳定增长 .......... 4

图 2：中国居民人均可支配收入 10 年来已翻倍.......... 4

图 3：供给端购物中心增长放缓 .......... 4

图 4：2023 年客流量已显著恢复 .......... 4

图 5：，凯德 MALL·新都心(青岛)的细化现场管理模式 .......... 6

图 6：新城商业深度运营飞鱼模型.......... 6

图 7：购物中心正逐步打造满足消费者体验的活动场景 .......... 6

图 8：购物中心打造宠物营满足消费者情绪价值.......... 6

图 9：商家可通过商场外立面进行线下广告宣传.......... 7

图 10：购物中心停车场收费也是重要变现方式之一 .......... 7

图 11：越来越多的购物中心通过线上+线下相融合的方式发展 .......... 7

图 12：购物中心运营商可以通过定制化数据分析为品牌方提供服务.......... 8

图 13：华夏金茂商业 REIT 原始权益人及其关联方配售占比处于高位.......... 10

图 14：华夏金茂商业 REIT 战略投资者比例相对较高.......... 11

图 15：华夏金茂商业 REIT 基金整体架构示意图.......... 12

图 16：2010-2023 长沙市 GDP 变化情况 .......... 13

图 17：2010-2023 长沙市人口变化情况 .......... 13

图 18：2010-2023 长沙市财政预算收入情况 .......... 13

图 19：2010-2023 长沙城镇居民可支配收入情况.......... 13

图 20：2010-2023 长沙市 GDP 组成变化（%） .......... 14

图 21：2000-2013 长沙市固定投资总额情况 .......... 14

图 22：2010-2023 长沙市岳麓区 GDP 变化情况 .......... 14

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