概述：构建房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项安全管理长效机制。近年来全国发生多起房屋倒塌恶性事件，各地对房屋安全重视度持续提升，2023 年住建部多次表态“探索房屋养老金体系”，核心目的围绕“健全房屋安全管理”。

8 月 23 日住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，其中房屋体检指定期对房屋安全隐患进行排查，为后续养老金资金拨付及投保提供数据参考；保险制度在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥托底作用；房屋养老金为投保、体检及“小修小补”提供资金来源，三项制度相互嵌套、协同发力，目前在全国 22 个城市陆续开展试点，其中上海规划于今年在浦东新区先行试点，明年全市铺开。

政策框架：建立房屋养老金“个人+公共”账户，测算年资金需求量约 2633亿。资金来源：我国房屋养老金个人账户（住宅专项维修资金）全国结余超 1 万亿，此次建立的养老金制度主要使用公共资金建立公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在资金来源包括：1）土地出让金：如 2023 年按 5%计提对应2770 亿资金。2）旧改资金：2023 年投资额约 2400 亿，部分属专项资金。3）个人养老金增值收益：测算全国约有累计 300 亿增值收益。4）财政支持：包括财政预算拨款、专项支持、财政补贴等。资金规模：我们测算 2023 年末全国存量住房面积约 376 亿平，参考 American Family Insurance 建议，假设每平米腾挪 7 元用于维修保养预算，年资金需求约 2633 亿，考虑现有存量房加权平均房屋寿命约 30 年，对应资金总需求 7.9 万亿。

房屋定期体检落地有望拉动多少工程检测需求？1）现有规模：2023 年全国建工建材检测市场合计 1161 亿，近五年 CAGR 约 10%，其中建工检测市场约 762亿，参考上市公司（国检集团）业务结构假设存量房检测需求占全行业比 10%，对应市场规模约 76 亿，主要由政府偶发性短期排查为主。2）后续展望：目前仅深圳、青岛等地出台房屋强制定期体检政策，如若全国范围推行，我们测算2025-2029 年存量房总检测需求约 153 亿平，年均 31 亿平，按 7 元/平单价对应每年检测需求约 214 亿。3）竞争格局：由于跨省市开展工程检测需于地方住建部进行备案，因此行业具备明显区域经营特征，龙头如国检集团、上海建科市占率仅 1%，考虑存量房鉴定技术难度明显大于新建房检测，且以政府业务为主，部分地区设有鉴定机构名录（白名单），后续如若定期体检落地带动存量检测鉴定需求释放，区域龙头有望率先受益。

投资建议：8 月住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋养老金、定期体检、安全保险三项房屋安全管理长效机制，有望带动存量房检测鉴定、保险评估等需求放量。如若后续全国出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检测市场年均需求约 214 亿，考虑存量房排查以政府为主，且技术难度较大，承接方预计多为区域龙头，建议重点关注：1）房屋检测龙头国检集团（2023 年存量房检测收入规模约 1.3 亿，24 年 PE16X）、上海建科（上海国资房屋检测鉴定龙头，2023 年上海收入占比 58%）、建科股份等；2）第三方工程质量评估龙头深圳瑞捷（多次参与全国自建房安全专项核查工作，与人保、平安等多家财险龙头建立 IDI-TIS 业务合作）。

风险提示：房屋养老金资金筹集不及预期、定期体检政策落地不及预期、测算存在误差风险等。

内容目录

1. 房屋养老金体系概述：构建“房屋安全管理长效机制” .......... 3

1.1. 政策背景：核心围绕保障“房屋安全” .......... 3

1.2. 政策内容：建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度 .......... 4

2. 房屋养老金如何建立？预计规模多大？ .......... 6

2.1. 资金来源：建立“个人+公共”账户，由地方政府探索筹资渠道 .......... 6

2.2. 资金规模：年资金需求量约 2633 亿 .......... 8

3. 房屋定期体检落地有望拉动多少工程检测需求？ .......... 11

3.1. 建工建材检测需求近 1200 亿，龙头集中度仍待提升 .......... 11

3.2. 若存量房强制检测政策落地，有望带动年均超 200 亿市场规模 .......... 13

3.3. 存量房检测以政府业务为主、技术难度大，承接方预计多为区域龙头 .......... 17

4. 投资建议与重点标的评述 .......... 19

4.1. 投资建议 .......... 19

4.2. 重点标的评述 .......... 19

4.2.1. 国检集团：中建材旗下建工建材检测龙头，存量房业务超 1 亿 .......... 19

4.2.2. 上海建科：上海国资房屋检测鉴定龙头，参与上海多地房屋体检试点项目 .......... 20

4.2.3. 建科股份：常州建工检测龙头，积极向既有建筑服务转型 .......... 21

4.2.4. 深圳瑞捷：第三方工程评估龙头，多次承接自建房安全专项核查项目 .......... 22

5. 风险提示 .......... 23

图表目录

图表 1： 近年来房屋倒塌恶性事件频出 .......... 3

图表 2： 房屋养老金近年相关政策及表态 .......... 4

图表 3： 房屋养老金及房屋保险对比 .......... 5

图表 4： 房屋安全管理三项制度相互嵌套、共同发力 .......... 5

图表 5： 住宅专项维修资金制度及现有问题 .......... 7

图表 6： 房屋养老金潜在资金来源梳理 .......... 8

图表 7： 房屋养老金年资金需求量测算 .......... 9

图表 8： 存量房屋建成年代结构 .......... 9

图表 9： 房屋养老金预期模式及资金需求测算 .......... 10

图表 10： 建筑工程检测市场规模及同比增速 .......... 11

图表 11： 建筑材料检测市场规模及同比增速 .......... 11

图表 12： 2023 年工程检测公司业务规模及市占率情况 .......... 12

图表 13： 工程检测综合资质机构申请条件 .......... 13

图表 14： 工程质量验收检测相关规定 .......... 13

图表 15： 现有存量房屋检测政策.......... 14

图表 16： 深圳房屋安全排查分类.......... 14

图表 17： 不同年代房屋建成面积（亿平米） .......... 15

图表 18： 广东省既有房屋建筑安全性鉴定收费指导价（单位：元/平米） .......... 15

图表 19： 2025-2050 年存量房屋检测面积预测（面积单位：亿平米） .......... 16

图表 20： 未来每五年存量房检测面积测算（单位：亿平米） .......... 17

图表 21： 房屋结构安全性鉴定主要项目 .......... 17

图表 22： 房屋安全检测鉴定相关标的梳理（财务数据为 2023 年） .......... 19

图表 23： 公司建工建材检测营收及同比增速 .......... 20

图表 24： 公司建工建材检测毛利润及同比增速 .......... 20

图表 25： 上海建科营业收入结构（分业务） .......... 21

图表 26： 上海建科营业收入结构（分区域） .......... 21

图表 27： 深圳瑞捷财产保险风险减量服务平台 .......... 22

因篇幅限制，仅展示部分，更多重要内容、核心观点，请下载报告。