报告摘要
中金印力消费 REIT 以其位于杭州市余杭区西溪印象城作为核心资产，不仅为面向家庭及城市青年的城市级购物中心，还在逐步打造一站式购物体验的业态组合，是在杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业。
中金印力消费 REIT 主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费以及停车费等，覆盖零售、餐饮、娱乐、服务等多个领域，其背后的运营管理平台印力咨询在商业管理领域具有 20余年经验。在估值方面，中金印力消费 REIT 的预测参数合理，P/NAV 估值水平处于同类产品的较低位置，估值收益率具有吸引力。
中金印力消费 REIT 正式上市，战投高比例认购中金印力消费 REIT 于 2024 年 4 月 30 日在深圳证券交易所上市，以杭州西溪印象城项目为基础资产，总建筑面积为 24.97 万平方米。基金发行价格为 3.26 元/份，发行总份额为 10 亿份，募集规模达 32.6 亿元。投资人结构方面，中金印力消费 REIT 的战略投资者认购份额达 8.36 亿份，占总发售份额的 83.56%，远高于可比 REITs 平均水平。其中，原始权益人认购了3.3 亿份，占比 33%。
杭州余杭经济稳中向好，消费市场繁荣杭州西溪印象城位于杭州市余杭区，近年来杭州市余杭区区域经济整体稳步提升，综合实力持续增强。2023 年余杭区社会消费品零售总额为 801.1 亿元，同比大幅增长 18.46%；杭州市 2023 年人均消费支出 4.64 万元，同比增长4.10%，消费市场繁荣。
出租率稳定高位，业态零售为主西溪印象城出租率达较高水平，2021-2022 年加权平均出租率已达 98%以上，截止 2023 年 9 月 30 日总出租率达 99.6%。2026 年后西溪印象城租约集中到期风险较低，租约稳定性较高。项目盈利方面，2020-2022 年本项目营业收入分别为 2.37/2.81/2.95 亿元，营收稳步增长；2020-2022 年净利润分别为5.93/2.15/3.70 亿元，净利润规模波动幅度较大，主因投资性房地产按公允价值模式计量，公允价值变动收益波动较大所致。
估值水平相对较低，NOI Margin 高于同类 REITs 项目 2023 年 10-12 月预测可供分配金额为 3601.06 万元，2024 年度预测可供分 配金 额为 1.70 亿 元， 由此 年化 的预 测净 现金 流分 派率 分别 为4.25%/5.05%。估值方面，截至 2024 年 7 月 22 日，中金印力消费 REIT 的最新市值为 31.48 亿元，市值在消费基础设施类 REITs 中相对较高。从 P/NAV 来看，上市消费基础设施 REITs 的 P/NAV 整体较为接近，中金印力消费 REIT的 P/NAV 为 0.96，在上市消费基础设施 REITs 中位于最低水平。从中债估值收益率来看，中金印力消费 REIT 估值收益率为 6.68%。
风险提示：宏观经济波动风险，招商退租风险，运营能力下降风险，周边竞争风险
内容目录
1. 中金印力消费 REIT 正式上市，原始权益人为万科印力 .......... 4
1.1. 中金印力产品正式上市，战投高比例认购.......... 4
1.2. 基金架构清晰，原始权益人为万科印力 .......... 8
2. 杭州余杭经济稳中向好，消费市场繁荣 .......... 10
3. 出租率稳定高位，业态零售为主 .......... 12
3.1. 地处大城西新兴商圈，周边配套设施齐全.......... 12
3.2. 西溪印象城收入多元，主要集中于租金收入 .......... 14
3.3. 租户集中度较为分散，业态零售为主.......... 15
3.4. 运营绩效稳定，盈利端正逐步修复 .......... 16
3.5. 出租率保持高位，租金水平稳定增长.......... 17
4. 估值水平相对较低，NOI Margin 高于同类 REITs .......... 19
5. 风险提示 .......... 23
图表目录
图 1：原始权益人及其关联方配售占比情况 .......... 5
图 2：中金印力消费 REIT 战略投资者比例与其他 REITs 比较情况.......... 6
图 3：中金印力消费 REIT 限售份额不同解禁期解禁比重情况.......... 7
图 4：基金整体架构示意图 .......... 8
图 5：项目公司境内股权结构 .......... 9
图 6：2018-2023 年杭州市余杭区 GDP 规模及同比增长情况 .......... 10
图 7：2018-2023 年余杭区常住人口规模情况 .......... 10
图 8：2017-2022 年余杭区城镇人均可支配收入及同比增长情况 .......... 10
图 9：2018-2023 年余杭区三大产业结构变化情况 .......... 10
图 10：2017-2022 年余杭区社会消费品零售总额及同比增长情况 .......... 10
图 11：2017-2022 年杭州市居民人均消费支出情况.......... 10
图 12：杭州市主要商圈分布 .......... 12
图 13：杭州西溪印象城区位优势 .......... 13
图 14：2023 年 1-9 月中金印力消费基础设施项目各细分收入占运营收入比重情况 .......... 14
图 15：中金印力消费 REIT2023 年 9 月末各业态租户分布情况.......... 15
图 16：2023 年 1-9 月收入占比前十大承租方到期期限分布 .......... 16
图 17：中金印力消费基础设施项目营收及利润情况 .......... 16
图 18：中金印力消费基础设施项目历史及预期加权平均出租率 .......... 17
图 19：中金印力消费基础设施项目租约到期分布情况 .......... 17
图 20：中金印力消费 REIT 与可比 REITs 历史出租率对比 .......... 17
图 21：2020-2023 年 1-9 月中金印力消费 REIT 平均固定租金水平 .......... 18
图 22：中金印力消费基础设施项目历史月租金坪效情况.......... 18
图 23：2024 年消费基础设施预测 REITs 净现金流分派率对比 .......... 19
图 24：2024 年消费基础设施 REITs 预测可供分配金额对比.......... 19
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