公募 REITs24 年二季报出炉。分底层资产来看,高速公路通行费收入同比多下滑,货车修复较弱;产业园分化较大,部分项目“以价换量”,受季节性、自然资源波动影响,环保业绩较好、能源表现分化;保租房、消费平稳运行,出租率整体稳定,部分物流园运营阶段性承压。从分红来看,24 年多数项目公告分红较为及时,但多数项目二季度和上半年可供分配金额同比下滑。机构“资产荒”背景下,公募 REITs 等具备高分红属性的资产具备长期投资价值,新旧动能切换,我们建议关注经营稳定性较强的资产,如保租房、环保、消费等,能源存在季节性波动,估值回调后可适当增配。
经营情况:保租房、环保、消费稳健,高速、能源、物流有扰动 从经营业绩看,高速业绩同比多下滑,主要受降雨、节假日免费天数多于去年同期影响,多数项目与预期值存在一定差距。保租房、消费出租率维持高位,较为稳定。环保类处于旺季,业绩表现较好。能源资产受季节性影响,二季度业绩有所波动,深圳能源、国电投表现不及去年同期,中航京能光伏、嘉实电建二季度表现较好。产业园表现分化,工业厂房类资产稳定性较高,华安张江、建信中关村“以价换量”,出租率有所上升、租金下滑。物流园存在租金下滑、出租率下降的现象。
可供分配情况:同比多数下滑,分红较及时特许经营权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1%-3%,平均分派率为1.49%,而产权类 REITs24 年二季度派息比例多在 1.5%以下,平均分派率为 1.11%,保租房类多在 1.04%左右,产业园类分化较大,多在 0.9%-1.4%。
从可供分配金额同比变化来看,24 年第二季度同比多下降,19 个项目下滑,7 个项目提升。就可供分配金额完成率角度而言,完成情况多数较好。已有13 支 REITs 公告分红 24 年收益,其中 8 支 24 年分红比率超过(24 年已公告分红金额/24 年累计可供分配金额)50%,及时为投资人兑现收益。
新旧动能转换,关注韧性板块,如保租房、环保、消费等截至 2024 年 7 月 19 日,特许经营权类 REITs 分派率为 8.27%,而产权类REITs 分派率为 4.78%。今年以来,保租房和环保能源类等业绩可预见性和经营稳定性较强的板块走势更好,价格表现更加抗跌。机构“资产荒”背景下,公募 REITs 等具备高分红属性的资产具备长期投资价值。新旧动能切换背景下,我们建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产,如保租房、环保、消费等,能源基础设施存在季节性波动,估值回调后可适当增配。向后看,社保基金和养老金 FOF 等资金入市,配套制度、会计处理的不断完善、以 REITs 为标的的 ETF 产品的不断探索、有助于市场流动性的改善。
风险提示:数据统计估算偏差,公募 REITs 运营风险。
正文目录
公募 REITs 经营业绩:保租房、环保、消费稳健,高速、能源、物流有扰动 .......... 4
高速 REITs:业绩同比多下滑,货车修复较弱 .......... 4
环保、能源 REITs:易受季节性和资源条件影响,表现分化 .......... 7
产业园 REITs:内部分化延续,部分项目“以价换量”业绩环比有所改善 .......... 10
消费类 REITs:项目运营稳健,出租率维持高位 .......... 14
保租房 REITs:项目平稳运行,出租率整体稳定 .......... 16
物流园 REITs:部分项目经营承压,关注后续项目续租情况及区域市场供需变化 .......... 19
公募 REITs 可供分配金额同比多下降,分红较及时 .......... 21
公募 REITs 投资建议:新旧动能切换,挖掘韧性、高分派板块 .......... 26
风险提示.......... 29
图表目录
图表 1: 24Q2 高速公路 REITs 通行费收入同比多数下降.......... 4
图表 2: 高速公路 REITs 区位状况、客货车流结构、通行费收入情况 .......... 4
图表 3: 高速公路 REITs 通行费收入预期完成情况 .......... 5
图表 4: 24Q2 平安广州广河混合车流量同比下降 6.78% .......... 5
图表 5: 24Q2 浙商沪杭甬项目车流量同比增长 1.15% .......... 5
图表 6: 24Q2 华夏中国交建项目客车日均车流量同比下降 3.2% .......... 5
图表 7: 24Q2 中金安徽交控项目货车日均车流量同比均下降 18% .......... 5
图表 8: 24Q2 华夏越秀项目日均车流量同比上升 3.84% .......... 6
图表 9: 24Q2 国金中国铁建项目高速出入口通行量同比下降 2.52% .......... 6
图表 10: 24Q2 华泰江苏交控项目日均通行量同比上升 12.59%.......... 6
图表 11: 24Q2 中金山东高速项目客车日均通行量同比上升 3.45% .......... 6
图表 12: 24Q2 易方达深高速日均收费车流量同比下降 8.49% .......... 6
图表 13: 2024 年 1-6 月日均收费车流量和路费收入累计同比变动情况 .......... 6
图表 14: 富国首创水务项目运营情况 .......... 7
图表 15: 中航首钢绿能垃圾处理量、标杆上网电量情况 .......... 7
图表 16: 中航首钢绿能餐厨项目收运量、处置量情况 .......... 7
图表 17: 能源类 REITs 项目运营情况 .......... 8
图表 18: 中航京能光伏 REITs 结算电价情况 .......... 9
图表 19: 鹏华深能源单位 LNG 成本、天然气消耗量情况 .......... 9
图表 20: 嘉实中国电建新能源电量电价情况 .......... 9
图表 21: 产业园类 REITs 基本概况(一) .......... 10
图表 22: 产业园类 REITs 基本概况(二) .......... 11
图表 23: 24Q2 国泰君安东久产业园出租率下降 .......... 12
图表 24: 24Q2 国泰君安临港产业园出租率保持稳定 .......... 12
图表 25: 24Q2 华安张江出租率有所回升,租金下降 .......... 12

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