摘要: 

2024H1 房地产市场表现回顾：销售小阳春成色不足，房地产投资开发持续低迷。2024 Q1 销售小阳春成色不足，叠加 2023 年同期高基数背景，2024Q1全国商品房累计销售额 21354.96 亿元，累计同比下滑 27.6%，全国商品房累计销售面积 22667.53 万平方米，累计同比下滑 19.4%。Q1 后市场成交热度迅速回落，4-5 月新房成交表现创 2016 年以来新低。商品房库存仍处高位，新政后 13 城库存去化周期出现短暂下行，近期部分城市去化周期逐步出现延长趋势，尤其是三线城市去化周期仍在持续走高。二手房成交优于新房，2024H1 二手住宅成交面积仅次于 2021 年和 2023 年同期水平，创2018 年以来次次新高。土拍市场仍然冷淡，1-5 月 100 大中城住宅类土地累计成交建筑面积 7223.47 万平方米，累计同比下降 25.0%，100 大中城住宅类土地累计成交总价 4274.50 亿元，累计同比下降 32.0%。房地产投资开发持续低迷，新开工面积、竣工面积、房地产投资开发完成额均同比下滑。

房价已经历深入调整，核心城市价格有望率先止跌。本轮 70 个大中城市二手住宅价格指数环比下行时长已长达 33 个月，远超上一轮周期 11 个月的下行时长。从房价下跌幅度上来看，当前 70 个大中城市二手住宅价格已回落至 2018 年中水平，剔除季节因素影响，70 个大中城市二手住宅价格单月同环比跌幅自 2023 年 4 月以来均持续扩大，单月同比跌幅已突破 2006 年以来最大单月跌幅，环比跌幅已达到 2006 年以来单月最大跌幅。我们认为当前房价已经历了深度调整，结合过往房地产周期表现，我们预计房价底部拐点已现并有望逐步企稳。

房地产行业或逐步进入存量房时代，二手房成交占比有望逐步提升。当前全国主要城市的二手房成交热度均优于新房。2024 年 5 月，深圳单月二手住宅成交面积占比已达新房 2 倍。2024 年 4 月杭州房地产新政出台后，二手住宅成交持续修复并实现正增。2024 年 5 月杭州二手住宅成交面积同比增幅高达 46.8%。517 新政后北京二手住宅成交面积同比由负转正，成都二手住宅成交修复优于新房。从海外经验对标来看，1970s 后美国二手房成交占比持续高于新房，2022 年末单户型成屋销售占比达到 88%。日本主要都市圈于 2016 年前后进入存量时代，目前二手房交易占比在 60%左右。2016年开始，日本首都圈二手房销售量首次超过新房，之后二手房交易占比基本保持在 50%以上。

展望 2024：我们认为当前房地产总量需求已接近历史低位。参考城镇化率放缓后海外人均新开工面积有望稳定在 1-1.4 平方米/人，以及根据新增市场需求=刚性需求+改善需求+更新需求两种方式计算，我们预计未来我国商品房销售中枢有望保持在 10.5-14 亿平左右规模。根据测算，我们预计 2024 年全国商品房销售金额下降 3.4%，房地产开发投资下降 9.2%。

优质房企重点关注：1、开发房企建议关注华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团、越秀地产、金地集团等，2、二手房经纪商我们建议关注贝壳、我爱我家。

风险因素：1）政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。2）市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。

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