报告摘要
深耕房地产领域 31 年，多元化布局助力业务“多点开花”：公司作为国内领先的综合地产开发商，经过三十多年的发展，形成了以开发、运营、服务为基础的“1+2+2”的业务模式。公司实控权稳定。职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富。
开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成：1）销售规模 2022年起跻身前十，2014-2023 年销售金额年均增速 15.1%。2023 年基本完成销售目标，与典型房企平均 89.5%相当。2023 年一二线城市销售占比95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1 拿地强度 17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额看，一二线占比达 100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。
2023 年开发销售业务土储中，一二线货值占近 80%。
经营类业务收入稳定，助力穿越周期：公司 2023 年经营类业务（运营+服务）利润贡献超六成，打造穿越周期的新增长曲线。1）运营业务稳步发展。2023 年，龙湖集团的运营业务（商场、冠寓）不含税租金收入129.4 亿元，同比增长 8.9%，其中商场收入占比高达 77.4%。盈利能力方面，2023 年龙湖运营业务毛利率为 75.9%，较上年增长 0.3pct。2）服务业务贡献增长极，营收持续增长。2023 年期末，公司服务业务（龙湖智创生活的物业管理业务、龙湖龙智造的代建业务等）营收 119.4 亿元，同比增长 2.4%，物业在管面积 3.6 亿平。
债务结构分布合理，融资渠道通畅且成本低位：截至 2023 年 12 月 31日，公司有息负债规模 1926.5 亿元，同比下降 7.4%，其中 2024 年内到期的债务占比 13.9%（截至目前，年内剩余到期境内公开债 45 亿）、外币债占比降至 17.7%。公司三道红线稳居绿档。公司融资渠道通畅，新增低成本的经营性物业贷提供了强大融资支持。2023 年期末平均融资成本 4.24%，在行业梯队较低水平。
盈利预测与投资评级：公司开发业务聚焦高能级城市，一二线销售占比超九成；经营类业务收入稳定，助力穿越周期。预测 2024、2025、2026年归母净利润为 129.7、131.4、133.9 亿元，对应的 EPS 分别为 1.92、1.94、1.98 元/股。我们选取行业内全国化布局的 6 家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司估值情况，我们给予公司 2024 年 7.1X的 PE 估值，对应每股价格为 14.7 港币/股，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。
内容目录
1. 深耕房地产领域 31 年，多元化布局助力业务“多点开花” .......... 4
1.1. 领先的综合地产开发商，“1+2+2”业务模式引领增长 .......... 4
1.2. 公司股权架构稳定，实控权稳定.......... 5
1.3. 职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富.......... 5
2. 开发业务：拿地态度相对谨慎，聚焦高能级城市 .......... 6
2.1. 销售：销售规模从 2022 年开始跻身前十，一二线销售占比近九成.......... 6
2.2. 投资：顺周期拿地，投资谨慎，低杠杆经营，布局头部高能级城市.......... 9
2.3. 土储：结构合理，聚焦核心城市.......... 11
3. 经营类业务利润贡献超六成，龙湖新增长曲线渐显 .......... 12
3.1. 运营业务稳步发展，收入稳定助力穿越周期.......... 12
3.1.1. 商业投资：打造区域引领级产品，2024 年踏入百 Mall 时代 .......... 13
3.1.2. 资产管理：龙湖冠寓抢跑存量住房市场，持续三年实现盈利.......... 13
3.2. 服务业务稳定盈利，贡献发展新增长极.......... 14
3.2.1. 物业管理：龙湖智创生活开展“大物业”模式，提供品质服务.......... 14
3.2.2. 代建业务：龙湖龙智造打造新质生产力，助力智慧城市营造.......... 15
4. 债务结构分布合理，融资渠道畅通且成本较低 .......... 16
4.1. 债务规模有序下降，三道红线稳居绿档.......... 16
4.2. 融资渠道畅通，平均融资成本居行业低位.......... 17
5. 盈利预测与投资建议 .......... 18
5.1. 盈利预测.......... 18
5.2. 投资建议.......... 19
6. 风险提示 .......... 20
因篇幅限制，仅展示部分，更多重要内容、核心观点，请下载报告。
