聚焦存量消化路径，把握政策落地机遇核心观点消化存量已成为房地产行业的重点工作，我们认为这一政策方向的实施，将推动市场回归再平衡，从而给稳健的房企带来明显收益。包括因城施策放松调控推动 5-6 月地产销售改善，尤其是核心城市出现显著复苏；而收储和以旧换新也通过促进政府和居民加杠杆，直接推动新房和二手房去化。未来一线城市调控政策仍存放松空间，政府及居民加杠杆的规模也有望拓展，以进一步支持收储与以旧换新工作。我们建议投资者聚焦政策落地带来的投资机会，重点关注库存消化过程中的受益企业。

摘要 政策思路聚焦存量消化，需求端政策初见成效。当前地产库存处于高位，各能级城市普遍面临较大的去库存压力，消化存量成为当前房地产行业的重点工作。430 政治局会议首提消化存量以来，包括因城施策放松调控、保障性住房再贷款在内的去库存政策陆续出台。调控放松推动 5-6 月地产销售的改善，尤其是上海、深圳、杭州等核心城市出现显著复苏；未来，一线城市包括限购、限贷在内的调控政策仍存在一定放松空间。

收储与以旧换新同步推进，政策加码去库存值得期待。作为消化存量的两种重要方式，收储推动新房去化，以旧换新推动二手房与新房的共同去化。两种去化手段同步推进，通过促进政府与居民加杠杆以推动去化进程。政策有望为去化工作提供持续资金支持，据我们测算，35 城、80 城将新房狭义库存去化周期全部降至 18 个月以下，分别需要资金 1.1 万亿元、1.8 万亿元；收购 35城二手挂牌中 70 平米及以下的小户型房源，则需要资金 1.1 万亿元。参照 2014-2018 年间，用于支持棚改的 PSL 发放规模逐步扩大、利率逐步降低的推进节奏，包括 3000 亿元再贷款在内的资金工具的规模有望扩大，用途有望扩展。

把握政策落地过程中的投资机会，看好库存消化的过程参与企业与结果受益企业。作为库存消化过程的助力者，绿城管理控股帮助房企加快项目去化、贝壳积极参与各地以旧换新活动，将受益于库存消化举措的加码。库存去化落地将促进市场销售企稳，核心城市将率先受益，看好重点布局核心城市的房企及其对应物管企业，包括 A 股：招商蛇口、华发股份、建发股份、滨江集团、招商积余、城建发展，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国。

目录

1. 政策思路聚焦存量消化，需求端政策初见成效 .......... 1

1.1 政策思路聚焦存量消化，去库存举措陆续出台 .......... 1

1.2 调控放松密集落地，核心城市初见成效 .......... 4

2. 收储与以旧换新同步推进，政策加码去库存值得期待.......... 6

2.1 收储与以旧换新同步推进，促进政府与居民端加杠杆 .......... 6

2.2 政府端：稳步推进收储，再贷款有望扩容 .......... 7

2.3 居民端：以旧换新推升加杠杆意愿，有望成为新的政策着力点 ..........10

3.投资策略：把握库存消化政策落地过程中的投资机会 ..........13

3.1 库存消化的深度助力者：绿城管理控股 ..........14

3.2 以旧换新的有力协助者：贝壳 ..........15

3.3 重点布局于核心城市的房企将率先受益于库存消化 ..........17

风险分析..........24

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