2024 年以来,受益于固收资产荒行情叠加会计新规政策利好,REITs 市场企稳反弹,截至 7 月 5 日中证 REITs 全收益指数较 1月低点上涨 17.1%。尤其是 2024 年 3 月和 6 月,REITs 市场两波集中解禁平稳过渡,我们判断未来解禁冲击将比较有限。展望后市,年初以来形成的“首发+扩募”双轮驱动态势将继续支撑 REITs市场提质扩容,同时市场建立三周年实时指数的登场,也为未来REITs ETF 推出的可能性做了准备,后续市场政策利好将继续成为市场能够进一步上行的重要因素。我们认为,当前 REIT s 一级市场投资性价比较高,建议重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目,二级市场建议关注低估产权困境反转和高分红经营权稳健经营两条主线。
摘要 政策利好叠加固收资产荒支撑 C-REITs 二级市场企稳反弹,一级提质扩容成效显著。2024 年以来,REITs 会计新规出台叠加国债利率下行导致固收资产荒,两大动能支撑下 REITs 流动性有所提升,二级市场表现企稳反弹。截至 7 月 5 日,中证 REITs 全收益指数较 1 月年内低点上涨 17.1%。一级市场来看,年内发行审批节奏明显加快,提质扩容成效明显。首批 4 只消费 REITs 上市,C-REITs 市场迎来第七大业态。2024 年 3 月和 6 月,REITs 市场两波集中解禁平稳过渡,年内解禁冲击料将有限。估值方面,REITs 估值锚动态调整趋于准确,信息披露颗粒度有所提升,经营权 REITs 补充披露 2023 年末 IRR。 常态化发行支撑提质扩容,关注政策利好带来的投资机会。当前拟申报 REITs 储备量丰富,常态化发行持续推进,在“首发+扩募”双轮驱动下 REITs 市场提质扩容成效显著,C-REITs 年内企稳回升。正值 C-REITs 上市三周年之际,中证指数公司优化 REITs指数编制规则,自 6 月 24 日起公布实时指数行情。市场基础具备叠加政策利好,C-REITs ETF 已渐行渐近,有望提升市场流动性,为耐心资本提供有效的指数化投资工具。 投资标的建议优中选优,重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目。绝大多数一级项目在反馈回复稿中都对估值进行调降,较二级市场具备明显估值优势,同时我们发现一级项目现金分派率整体高于二级项目,打新依然是投资 REITs 市场的一个重要策略。二级市场方面,可关注低估产权困境反转+高分红经营权稳健经营两大主线。
目录
1. 复盘:两大动能支撑市场企稳,提质扩容成效显著 .......... 1
1.1 市场表现:多重积极因素下年初企稳反弹.......... 1
1.2 提质扩容:年初以来审批发行节奏加快,首批消费 REITs 上市 .......... 3
1.3 解禁:市场趋于成熟,上半年解禁平稳过渡 .......... 5
1.4 估值:估值锚动态调整趋于准确,信披颗粒度持续提升.......... 7
2. 展望:常态化发行支撑提质扩容,关注政策利好形成向上突破机会.......... 9
2.1 三周年实时指数亮相,REITs ETF 渐具土壤.......... 9
2.2 储备项目丰富,“首发+扩募”双轮驱动 .......... 10
3.投资建议:标的优中选优,重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目.......... 13
3.1 一级市场:重点关注业态二级市场表现及估值审慎性 .......... 13
3.2 二级市场:关注低估产权困境反转和高分红经营权稳健经营两大主线 .......... 15
风险分析.......... 16
图表目录
图表 1: 2023 年以来公募 REITs 市场表现.......... 1
图表 2: 2023 年下半年以来十年期国债收益率和中证 REITs 全收益指数的变化对比.......... 2
图表 3: 《监管规则适用指引——会计类第 4 号》4-1 中对公募 REITs 会计新规的表述 .......... 2
图表 4: 2024 年初以来公募 REITs 流动性表现持续改善.......... 3
图表 5: 2024 年初以来 REITs 审批发行节奏加快 .......... 3
图表 6: C-REITs 总市值、流通市值及上市数量变化 .......... 3
图表 7: 4 只消费基础设施 REITs 项目基本信息及底层资产梳理 .......... 4
图表 8: 3 月 29 日、6 月 21 日 REITs 原权限售份额解禁情况 .......... 5
图表 9: 3 月 29 日、6 月 21 日 2 轮集中解禁 REITs 市场反应 .......... 6
图表 10: 3 月 29 日解禁 REITs 解禁后涨跌幅 .......... 6
图表 11: 6 月 21 日解禁 REITs 解禁后涨跌幅 .......... 6
图表 12: 2024 年 12 只 REITs 解禁明细 .......... 7
图表 13: 各 REITs2023 年 NAV 调整情况 .......... 8
图表 14: 经营权 REITs 在 2023 年报中披露 IRR 情况 .......... 8
图表 15: 中证 REITs(收盘)指数及全收益指数编制方案修订内容 .......... 9
图表 16: 中证 REITs 全收益指数年内企稳回升 .......... 9
图表 17: C-REITs 提质扩容成效显著.......... 9
图表 18: 中证 REITs(收盘)指数与交易所 ETF 开发要求对比 .......... 10
图表 19: 拟申报个数 REITs(不完全统计) .......... 11
图表 20: 拟申报 REITs 首次公告时间(不完全统计) .......... 11
图表 21: 按阶段统计沪深两所挂网项目情况.......... 11
图表 22: 按业态统计沪深两所挂网项目情况.......... 11
图表 23: 即将或正在启动扩募的 5 只公募 REITs 一览 .......... 12
图表 24: REITs 一级项目估值需关注六大维度.......... 13

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