如何看地产总量层面对经济的影响？从房地产历年的绝对额来看，2023年房地产绝对额为 73723 亿元，较 2021 年高点下降了 4.42%，而房地产业绝对额占 GDP 自 2020 年的峰值(7.24%)下滑到 2024 年的 5.99%。地方政府依赖土地财政，房地产市场下行显著影响二、三线城市财力，其中二线城市综合财力中对土地收入占比更高，2023 年同比降幅更大，达到 26%，三线城市比二线表现稍好，2023 年土地出让收入同比下滑有所收窄，下滑幅度达到 18%。

楼市的底有多差？可能比数据表现要好一些，高频数据具有自己的局限性，难以刻画地产的整个全貌。当前 wind30 城和克而瑞数据库均不足以覆盖全国 300 个以上地级市的全貌，克而瑞数据库的集中度已从 2020 年50%-60%下滑至如今的 30%-40%，而未披露数据的城市多为三四线城市，这些才是楼市销售绝对的基石。

三线城市房价下行节奏放缓，不同总价、面积段新房成交面积占比趋于稳定，房价泡沫挤出对三线居民购房偏好影响边际递减。房价下跌对成交的冲击往往作用在居民购房情绪上，而由于泡沫更少、总价段更低等缘故，三线城市的购房群体并未因为房价下跌从而大幅改变购房偏好；而相比之下，一、二线城市各面积段、总价段新房成交占比的变动更加明显。

一、三线房价分化的同时，一线内部的分化更加剧烈，新房成交呈现出较强结构分化特点，优质的刚改项目仍然维持需求，导致一线城市刚改需求段（如北京面积段在 90-150 平方米的新房）成交均价较为坚挺，而更低面积段的新房成交均价持续走低，这部分对应需求者更偏向在二手房市场购买，以北京为例，总价段 600 万以下成交占比 70%以上，是绝对基石量，2022 年 11 月到 2024 年 3 月，600 万以下有一定增长，600-1000 万总价段无论挂牌还是成交都明显减少。

市场预期不必过于悲观，海外的发展路径并不一定完全适用，从居民杠杆率、居民部门核心债务/国民总收入和城镇化率等指标来看，中国地产的道路后续注定难以依靠海外经验外推。当前政策的关注点还是更广阔的三线市场，发力尚未扭转房价下跌趋势，更多是潜移默化地催化着分化的发生，短期政策效果更多集中在情绪提振，目前楼市逐步回归消费品定价逻辑，居民购房决策更多基于自身需求出发，很难形成联动效应。

风险提示：地产政策超预期，居民对房价预期、购房逻辑发生改变。

目录

1. 总量层面来看，地产占比大、增速放缓 .......... 4

2. 总量趋于稳定，结构分化剧烈 .......... 6

2.1. 从销售总量看内部分化的必然性 .......... 6

2.2. 三线城市是房地产市场中绝对的基石 .......... 9

2.3. 三线城市房价泡沫挤出对居民购房偏好影响有限 .......... 13

2.4. 各个城市内部剧烈分化 .......... 16

2.4.1. 北京 .......... 17

2.4.2. 深圳 .......... 20

2.4.3. 上海 .......... 21

2.4.4. 南京 .......... 22

2.4.5. 苏州 .......... 23

2.4.6. 佛山 .......... 24

2.4.7. 沈阳 .......... 26

3. 从海外经验看中国房地产泡沫的特殊性 .......... 27

3.1. 各国泡沫产生原因 .......... 27

3.2. 各国泡沫破碎前特征 .......... 28

3.3. 各国泡沫破碎后应对措施 .......... 30

4. 本轮地产收储政策的路径和影响 .......... 31

5. 风险提示 .......... 32

图表目录

图 1：历年来房地产业绝对额及占比分析 .......... 5

图 2：历年来房地产业绝对额同比变动分析 .......... 5

图 3：银行对房地产贷款（个人+对公）规模与占比分析 .......... 5

图 4：2020 年至今克而瑞商品房销售面积集中度变化 .......... 6

图 5：2023 年克而瑞 120 个样本城市商品房成交面积分布（单位：万平方米）.......... 7

图 6：2023 年克而瑞 120 个样本城市商品房成交金额分布（单位：亿元）.......... 8

图 7：2023 年 wind30 城样本城市商品房成交面积分布（单位：万平方米） .......... 9

图 8：各级城市商品房成交面积结构分析 .......... 9

图 9：各级城市商品房成交金额结构分析 .......... 10

图 10：各级城市土拍成交面积结构分析（万平方米） .......... 10

图 11：各级城市土拍成交面积结构分析 .......... 11

图 12：各级城市土拍成交金额结构分析（万元） .......... 11

图 13：各级城市土拍成交金额结构分析 .......... 12

图 14：各级城市土地出让收入分析 .......... 12

图 15：各级城市土地出让收入分析（亿元） .......... 12

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