报告摘要
政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位
2024 年，一线城市购房政策调整依旧以宽松为主，自 4 月 30 日政治局会议提出“去库存”措施后，北京、深圳和上海边际放松郊区限购，5 月 17 日央行优化信贷政策以来，上海、深圳、广州和北京先后下调或取消首套房贷款利率下限。
对比 2022Q2 一线城市贷款利率，广州官宣取消房贷利率下限，北京、上海、深圳首套最低房贷利率 LPR 加点分别下降 100、80、75BP，二套最低房贷利率 LPR加点分别下降 130、130、65BP，均已降至历史底部区间，整体信贷环境宽松。
销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长
一线城市 2024 年整体销售表现新房表现乏力，二手房表现稳健。5.17 新政后一线城市成交表现明显改善：上海 6 月二手房成交 2.64 万套（5 月二手房成交 1.83万套），客户咨询量和带看量均有明显增长；深圳 6 月二手房套数同比+74%，北京 6 月二手房成交套数同比+29%，广州 6 月新房成交套数同比+6%。2024 年 6月，北京、上海、深圳和广州新房去化周期分别为 16.8、7.0、25.7、22.6 个月，库存去化周期拉长，同时 2024 年 2 月以来二手房挂牌量明显提升。
价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨
北京和上海由于限价政策存在，新房价格韧性较强，二手房价格自 2023 下半年同比转为负数，且降幅不断扩大。广州新房和二手房均在 2023 年初开始下跌，深圳二手房受指导价影响 2022 年开始下跌。从 5 月销售价格指数较最高点时的回撤幅度来看：北京和上海二手回撤幅度均为 8.9%，价格回落至 2021 年初水平；深圳和广州二手回撤幅度均为 13.2%，价格回落至 2020 年前后水平。从收益率角度来看，由于租金回报率的提升，当前房产配置性价比有所提升，进一步支撑需求底的来临。2023 年以来一线城市二手住宅价格下跌，租金回报率有所提升，2024 年 5 月北京、上海、深圳、广州二手住宅租金回报率分别为 1.48%、1.75%、1.64%、1.68%，距离发达国家 3%的租金收益率仍有空间。
投资建议
2024 年中央稳地产信号明确，一线城市购房政策整体宽松，限购政策边际打开，首付比及房贷利率均降至历史低值。量价层面看，2024 年来一线城市新房成交不及预期，二手房以价换量明显，价格下降后成交量有所回升。我们认为宽松政策对于购房预期的提升以及市场成交的促进需要一定的转化周期，6 月以来四城市场成交情况均有所改善，租金收益率的提升也进一步提高了房产配置性价比。
我们认为未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、绿城中国、滨江集团、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。
风险提示：一线城市销售不及预期、政策放松不及预期、房价涨幅不及预期。
目 录
1、 政策端：限购逐步打开，房贷利率降至低位 .......... 4
2、 销售端：新房乏力二手房坚挺，去化周期拉长 .......... 6
2.1、 新房表现乏力，二手房表现稳健 .......... 6
2.2、 库存整体走高，去化周期拉长 .......... 8
3、 价格端：二手房以价换量，租金收益率上涨 .......... 11
3.1、 京沪新房价格坚挺，广深二手房回撤幅度更大 .......... 11
3.2、 租金收益率增长，房产配置性价比提升 .......... 13
4、 四大因素导致二手成交较新房更加活跃.......... 15
5、 投资建议 .......... 17
6、 风险提示 .......... 18
图表目录
图 1： 一线四城首二套房贷利率均降至 4%以内 .......... 6
图 2： 北京 2019 年以来大部分月份二手房成交面积大于新房 .......... 7
图 3： 上海 2024 年 5 月二手房成交较新房同比增长 .......... 7
图 4： 深圳自 2021 年发布二手房指导价政策后二手房成交规模大幅下降 .......... 7
图 5： 广州 2024 年 1-5 月二手房市场成交同比保持增长 .......... 7
图 6： 上海 5.27 新政后二手房成交套数明显提升 .......... 8
图 7： 北京 2024 年 6 月新房去化周期 16.8 个月 .......... 8
图 8： 上海 2023 年下半年以来新房库存和去化周期均走高 .......... 9
图 9： 深圳自 2023 年下半年开始去化周期加速增长 .......... 9
图 10： 广州自 2021 年下半年以来整体库存相对稳定 .......... 10
图 11： 一线四城 2024 年二季度二手房出售挂牌量指数有所增长 .......... 10
图 12： 北京 2023 下半年来二手房消化周期有所增长 .......... 11
图 13： 广州 2023 下半年来二手房消化周期保持稳定 .......... 11
图 14： 北京新房自 2024 年 4 月开始同比下跌.......... 11
图 15： 上海新房自 2019 年开始同比持续上涨.......... 11
图 16： 深圳二手房价格自 2022 年初开始下跌.......... 12
图 17： 广州新房和二手房价格自 2023 年初开始下跌 .......... 12
图 18： 北京二手房 2024 年 5 月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达 8.9% .......... 12
图 19： 上海二手房 2024 年 5 月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达 8.9% .......... 12
图 20： 深圳二手房 2024 年 5 月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达 13.2% .......... 13
图 21： 广州二手房 2024 年 5 月二手住宅价格指数较最高点回撤幅度达 13.2% .......... 13
图 22： 北京 2023 年 9 月以来二手住宅租金指数同比表现优于中原领先指数 .......... 13
图 23： 上海 2022 年 11 月以来二手住宅租金指数同比表现优于中原领先指数 .......... 13
图 24： 深圳 2022 年 1 月以来二手住宅租金指数同比表现优于中原领先指数 .......... 14
图 25： 广州 2022 年 7 月以来二手住宅租金指数同比表现优于中原领先指数 .......... 14
图 26： 2023 年以来一线城市二手住宅租金回报率呈现上涨趋势 .......... 14
图 27： 发达国家市中心租金收益率基本在 3%及以上 .......... 15
图 28： 2024Q1 一线城市二手房价格泡沫降至 5%的健康状态.......... 15
图 29： 北京和上海普宅认定标准调整后二手房交易税费降低 .......... 16
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