我们回顾了历史三轮地产复苏周期的政策面、基本面、市场面特点，为板块投资提供借鉴。

2008-2009：货币政策与行业政策大幅放松下，销售面积同比增速在政策放松 5 个月后即实现回正，政策预期与基本面支持下，板块最大涨幅215.1%，最大累计超额收益 99.3%。

2010-2012：货币政策适度宽松，部分城市放宽行业政策，缺少全国范围宽松政策支持，基本面改善节奏偏慢，政策放松 9 个月后销售面积当月同比首次回正，政策与基本面均偏弱背景下，板块最大涨幅为 46.3%，最大累计超额收益 30%。

2014-2016：货币政策宽松，行业政策进行两轮宽松，同时启动棚改货币化安置，在政策持续释放背景下，销售市场虽然修复节奏偏慢但走出持续性增强走势，板块最大涨幅 233.7%，最大累计超额收益 98.8% 回顾三轮地产周期，由政策松绑到基本面兑现是板块行情的主线，基本面表现是收益的核心。三轮周期政策的宽松幅度、推进节奏，基本面的响应速度、复苏力度存在差异；随着地产周期被市场重复交易，预期先行的现象也越发显著；但从交易政策预期，到政策落地交易基本面修复预期，到基本面出现实质性改善的交易内核贯穿始终。

以政策为方向，基本面为核心的原则，我们认为近期行业有如下积极信号：①政策将消化存量纳入考量，尽管收储等政策落地节奏偏慢，但我们认为应该更关注政策导向转变的信号以及方向意义；②进入 2024 年国债收益率与租金收益率差额开始收窄，房价估值得到支撑；③二手房市场热度提升，部分核心城市在 517 政策后出现 22 年以来政策放松后少见的成交热度持续提升现象，向低能级城市以及新房市场传递信心。

投资建议：从政策方向来看，我们认为中期仍可乐观看待，若基本面走弱将催生新政策出台并加速收储动作执行；基本面来看，二手房市场出现成交量回升，租售比修复背景下，行业下行压力得到缓解，后续需关注 7 月进入淡季后市场热度延续性，以及热度向低能级城市及新房传递的节奏；交易层面来看，二手房市场及高能级城市修复具备相对确定性，建议关注核心城市土储高占比房企及二手中介行情，中期来看板块经历深度下跌，基本面下行节奏放缓，左侧博弈风险有所降低。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、优质地方国企越秀地产、区域龙头滨江集团，建议关注龙头房企华润置地、中国海外发展、品质类房企绿城中国、稳健经营的头部民企龙湖集团。

风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。 

内容目录

一、 08-09 年：政策快速转向 基本面积极反应下的强周期 .......... 4

1.1 政策面：货币政策及行业调控政策迅速转向 .......... 4

1.2 基本面：基本面快速响应宽松政策 短期实现供需双旺 .......... 6

1.3 市场面：政策为号 流畅的上涨周期 .......... 7

二、 10-12 年：政策适度宽松 基本面弱修复周期 .......... 9

2.1 政策面：货币环境宽松 行业政策适度放开 .......... 9

2.2 基本面：政策松绑力度偏弱 基本面修复周期较长 .......... 10

2.3 市场面：预期先行的弱修复行情 .......... 12

三、 14-16：两轮宽松政策释放 行业热度触及高位 .......... 14

3.1 政策面：两轮宽松政策释放 全面推进去库存 .......... 14

3.2 基本面：政策持续出台 基本面全面升温 .......... 16

3.3 市场面：政策预期推动行业触及高位 强基本面支撑实现高超额收益 .......... 18

四、 从三轮周期看 2021 年后的新周期 .......... 20

4.1 21 年后周期回顾：政策逐步放松 基本面仍弱势 .......... 20

4.2 本轮周期：遵循着政策方向 探寻基本面的积极信号 .......... 23

五、 投资建议 .......... 24

六、 风险提示 .......... 25

图表目录

图 1：商品房销售面积当月同比及 70 大中城市新建商品住宅价格指数环比（%） .......... 4

图 2：新增人民币贷款及当月同比 .......... 5

图 3：固定资产投资资金来源累计同比（%） .......... 5

图 4：2008-2009 年商品房销售面积单月同比及 70 大中城市新建商品房住宅价格环比（%）.......... 6

图 5：2007-2010 年 70 大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%） .......... 7

图 6：2007-2010 年销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%） . 7

图 7：2008-2009 年申万地产指数相对沪深 300 累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%） .......... 8

图 8：2010-2013 年商品房销售面积单月同比及 70 大中城市新建商品房住宅价格环比（%）.......... 11

图 9：2010-2013 年 70 大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%） .......... 11

图 10：2010-2013 年销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%）.......... 12

图 11： 2011-2013 年申万地产指数相对沪深 300 累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%） .......... 12

图 12：存贷款利率及存款准备金变化（%） .......... 15

图 13：降息降准政策带动房贷利率下行（%） .......... 15

图 14：2013-2017 年商品房销售面积单月同比及 70 大中城市新建商品房住宅价格环比（%） .......... 17

图 15：70 大中城市新建及二手住宅价格指数环比（%） .......... 17

图 16：销售面积、新开工面积、房地产投资额及开发资金来源当月同比（%） .......... 18

图 17：2013-2017 年申万地产指数相对沪深 300 累计超额收益及商品房销售面积当月同比（%） .......... 18

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