政策复盘及展望：防守到进攻，去库存、稳房价。24 年 4 月政治局会议表态出现积极转变，“517 新政”突破了原有的政策限制，目前除一线和海南重点区域外，均解除限购，首套房最低首付比例降至 15%，按揭利率下限取消，24 年二季度政策强度超预期，发力点在于核心城市房价企稳，对于本轮周期的恢复具有重要作用。

需求端：预计 24 年销售面积同比-15%，逐步改善。23 年 7 月以来，新房市场单月年化销售面积为 9-10 亿平米，并没有进一步恶化，销售面积降幅最大的阶段已经过去，目前新房需求相对稳定，517 新政后，6 月高频 53 城新房成交面积同比降幅收窄，14 城二手房成交单月同比转正，基本面逐步改善。我们预计 24 年全年商品房销售面积 9.5 亿平米，同比-15%，销售金额 9.5 万亿元，同比-18%，销售均价同比￾4%，25 年价格同比回升，新房总量稳定。

供给端：投资压力依然较大。

（1）新开工：在销售面积同比-15%的情况下，在房价确认上涨之前，年内开工表现弱于销售，预计 24 年全年新开工面积 7.7 亿平米，同比-20%；

（2）竣工：从微观层面来看，32家房企 23 年土地储备面积 13.7 亿平米，同比-19%，储备的下降以及出险企业现金流压力的增加，24 年竣工承压下行，预计 24 年全国竣工面积同比-20%；

（3）投资：低开工、高退出施工的压力依然存在，预计 24 年施工面积 74 亿平米，同比-12%，土地投资有一定滞后性，预计 24 年同比-15%，预计 24 年房地产开发投资总额 9.7 万亿元，同比-13%，25 年同比-10%，26 年同比转正。

价格是重要观测指标。根据中介数据，74 城市二手房价格环比跌幅最大的区间为 21Q3-Q4、22Q3、23Q3，从 23 年 7 月之后，单月环比降幅趋势性收窄，上海重点楼盘价格指数在 6 月也有企稳迹象，核心城市房价是观测本轮周期复苏节奏的关键指标，也是企业估值的关键。

板块投资：看好未来半年到一年的地产股投资机会。4 月中下旬至 5 月下旬（517 新政后）A 股及 H 股上市房企累积涨幅分别为 33%、50%，上涨时间分别为 23 天、30 天，这是本轮周期第四次政策博弈，市场对于基本面修复信心减弱，政策兑现后股价下跌速度及幅度逐次提升。

对比 14-16 年周期，目前房地产处于预期落地到量价齐升的关键时期，当前资本市场对于市场成交持续性预期较低，下半年低基数阶段量价逐步企稳的概率将会显著提高，从半年到一年的维度，地产板块会超过前高并获得较好的绝对收益。

风险提示。政策效果不及预期，持续性不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。

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