当前，房地产行业正处于向新发展模式过渡之际，新模式仍在构建，传统模式还未完全脱离，房地产对经济的贡献有所下降。近三年的房地产业增加值同比增速明显低于名义 GDP，2023 年房地产业增加值占 GDP 的比重为 5.8%，较 2020 年 7.2%下降 1.4 个百分点，市场不乏“房地产拖累经济”的声音。

随着房地产业新发展模式逐步建立，未来房地产对经济的贡献将从增量扩张向存量运营服务转移，旧范式下的统计制度不足以完全反映房地产业对经济的贡献。现行的房地产业如何进行核算？新发展模式下房地产业促进经济增长的潜力空间有哪些？本报告重点围绕这些问题进行探讨。

房地产业核算制度随行业发展模式调整而不断完善房改前，我国房地产业统计范围仅涉及开发和销售环节。1986 年建设主管部门率先建立了商品房开发统计制度，这是房地产业统计的雏形；1988 年国家统计局开始建立由购买方统计的商品房购置统计制度；1990 年改为按卖方即建房方填报统计，正式建立商品房统计制度；1993 年开始土地被正式列入统计范畴，商品房屋建设统计报表改为房地产开发统计报表，统计范围扩大到各种经济类型的房地产开发企业和单位；1995 年，基于国家统计局、计委、建设部、工商局联合开展的“房地产开发建设及经营情况快速调查”，国家统计局将房地产开发统计从投资统计制度中分离出来，单独制定了房地产开发统计制度。

1998 年正式启动房改，房地产日益成为国民经济支柱产业。1998年 23 号文正式终结了单位福利分房制度，全面推行住房市场化改革；2002 年国土资源部 11 号令，要求经营性用地必须以“招拍挂”方式出让；2003 年 8 月，国务院正式明确了房地产的支柱产业地位。

房改后，房地产业统计制度逐步建立和完善起来。1999 年国家统计局进一步明确和规范了房地产开发统计内容；同年 8 月，正式上线了全国 3000 家重点房企联网直报信息系统；2004 年第一次全国经济普查开始将物业管理、中介服务和其他房地产业纳入房地产领域，房地产业统计纳入国家统计调查制度范围；2005 年，房地产开发统计制度从固定资产投资统计制度中单列出来，成为独立的一套统计制度。2012 年正式上线房地产开发企业“一套表”，实现联网直报。

传统发展模式下的房地产业如何进行核算？

全面房改后的房地产业增加值大幅增加，由 1998 年的 3428 亿元增至 2023 年的 7.4 万亿元，增长了 20 倍、年均增长 13.1%，较同期名义 GDP 年均增速高 1.7 个百分点。当前，在生产法核算产出时，房地产业包括五类：

1、开发经营业房地产开发经营业按房地产开发经营业企业和其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位两部分计算总产出。其中，房地产开发经营业企业的产出采用主营业务收入减去成本，这两个指标均来自房企财务报表；其他行业附属开发经营产出为法人单位所属产业活动单位情况综合表里面的经营性收入。截至 2022 年末，我国共有

10.3 万家房地产开发企业。2023 年，全国商品房销售额 11.7 万亿元、销售面积 11.2 亿平方米，房地产开发投资达 11.1 万亿元。

土地出让活动不计入 GDP，但土地交易中介机构提供的服务计入。

根据统计局对生产范围的界定，土地出让是土地使用权这种无形资产与金融资产之间的交易，并未创造新的货物和服务，因此这类活动本身不属于生产活动范围，所获得的收入不应计入 GDP，即土地购置费不形成固定资本形成总额。但为完成土地出让提供服务的机构，其服务活动属于生产活动，产生的价值计入 GDP。

新房销售增值部分计入 GDP。在支出法核算中，居民购买住房支出和建设住房支出按投资处理，商品房销售价格与成本之间的增值部分构成固定资本形成总额而计入 GDP。在生产法核算中，假设房企新房当年建成并售出，则房款和相关生产税作为产出，扣掉建设房屋过程中间消耗及房地产销售企业的中间消耗后得到增加值。

2、物业管理业物业管理业总产出为物业管理业企业和其他行业附属的物业管理业产业活动单位的产出之和。其中，物管企业产出数据来自于物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表的主营业务收入；其他物管业产业活动单位产出数据来自于法人单位所属产业活动单位情况综合表中的经营性收入。

物管行业发展势头良好。根据弗若斯特沙利文测算，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由 2016 年的 309 亿平方米增至 2021 年的 372 亿平方米，年复合增长率为 3.8%。预计到 2026 年，在管总建筑面积将达 447 亿平方米，2021-2026 年的复合增长率为 3.7%。

未来物业管理业仍有较大增长空间，主要来自三个方面：一是提升存量老旧小区的物业管理渗透率。根据 2021 年住建部数据，全国2000 年以前建成的老旧小区约 22 万个、涉及居民近 3900 万户。一

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