滨江服务扎根杭州辐射全国，物业服务定位高端，在管面积增速、物管费水平和盈利能力行业领先，关联公司销售拿地稳健，项目储备充足，后续资源输送可期；拓展硬装业务后 5S 增值服务收入高增，有望成为全新利润增长点。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润为 5.83、7.02 、8.29 亿元，对应 EPS 为 2.11、2.54、3.00 元，当前股价对应 PE 为 7.1、5.9、5.0 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。

物业管理定位高品质，在管规模不断拓展

物业管理作为公司核心主业，对公司收入贡献超 50%，2023 年公司实现物业管理收入 15.50 亿元，同比增长 29.9%。从在管规模来看，公司持续深耕杭州、拓展长三角区域，截至 2023 年末公司在管建面 54.8 百万方，同比增长 30.7%，其中住宅占比达 82%，杭州区域占比 63.6%；合约建面 82.2 百万方，同比增长 19.0%，为公司后续业绩增长提供支持。公司物管费处于行业较高水平，2015-2023 年期间，公司共上调物业管理费 53 次，2023 年平均物业管理费约 4.21 元/月/平米。

第三方拓展比例提升，关联方项目储备充足

公司持续自市场化运作以来，第三方在管面积占比逐年增加，截至 2023 年末，第三方在管建筑面积比例达 56.5%，同比提升 1.4pct，其中 2023 年新增在管面积中第三方占比达 61.3%。公司关联方滨江集团销售排名不断提高，2023 年销售市占率提升至 1.3%；2023 全年取得土地 33 宗及代建项目 2 个，拿地强度 38%，总土储 1320 万方，杭州土储占比 71%，储备物管规模充足。

非业主增值收入稳增，硬装业务发展迅速

公司非业主增值服务包括交付前服务、咨询服务及社区空间服务，2023 年收入5.81 亿元，同比增长 7.5%，受房地产开发行业整体影响，毛利率下降 11.9pct 至33.2%。公司 5S 增值服务是提供围绕房屋资产一站式打理保养的优质服务，是全新盈利增长点，2023 年由于公司拓展了硬装业务，实现收入 6.78 亿元，同比增长 172.5%，毛利率由于硬装业务稀释下降 16.0pct 至 32.3%。

风险提示：项目拓展不及预期、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。

目 录

1、 扎根杭州高端住宅，高品质服务引领市场.......... 4

1.1、 起步杭州深耕长三角，服务品质全国领先 .......... 4

1.2、 股权结构稳定，前三大股东为滨江集团大股东 .......... 5

1.3、 收入利润保持双增，盈利水平行业领先 .......... 6

1.4、 创造价值回报股东，全年派息比率达 70% .......... 8

2、 物业管理定位高品质，在管规模不断拓展.......... 9

2.1、 物管规模拓展迅速，在管面积逐年提升 .......... 9

2.2、 关联方市占率提升，储备物管规模充足 .......... 12

2.3、 物管费水平行业领先，业主认可度高 .......... 13

3、 非业主增值收入稳增，硬装业务发展迅速.......... 14

3.1、 非业主增值服务收入调整，毛利率有所下滑 .......... 14

3.2、 优居服务发展迅速，硬装收入高增.......... 15

4、 盈利预测与投资建议 .......... 16

5、 风险提示 .......... 18

附：财务预测摘要 .......... 19

图表目录

图 1： 公司自 2016 年开始正式跨入市场化运作 .......... 4

图 2： 公司物业服务类型涵盖 7 种业态 .......... 5

图 3： 公司自上市以来前三大股东股权比例维持在 71.63% .......... 5

图 4： 公司 2023 年营收同比增长 41.5% .......... 6

图 5： 公司 2023 年物业管理业务收入占比 55% .......... 6

图 6： 公司 2023 年归母净利润同比增长 19.6% .......... 7

图 7： 公司 2023 毛利率和净利率均有所下滑.......... 7

图 8： 公司 2023 年管理费率和销售费率合计仅 3.5% .......... 7

图 9： 公司 2023 年各板块毛利率均有下滑.......... 7

图 10： 公司 2023 年净利率水平在主流物企中领先 .......... 8

图 11： 公司 2023 年管理费率保持主流房企最低水平 .......... 8

图 12： 公司 2023 年股利支付率达 70% .......... 8

图 13： 公司 2023 年每股股利达 1.37 港元 .......... 8

图 14： 公司 2023 年现金分红支付比例行业领先 .......... 9

图 15： 公司 2023 年物业管理收入同比增长 29.9% .......... 9

图 16： 公司 2023 年非住宅收入占比达 26% .......... 9

图 17： 公司 2023 年第三方收入占比达 50% .......... 10

图 18： 公司 2023 年杭州市外收入占比达 29% .......... 10

图 19： 公司 2023 年在管面积同比增长 30.7% .......... 10

图 20： 公司 2023 住宅在管面积占比达 82% .......... 10

图 21： 公司 2023 年合约面积同比增长 19.0% .......... 10

图 22： 公司 2023 年在管面积净增加 12.9 百万方 .......... 10

图 23： 公司 2023 年杭州在管面积占比达 63.6% .......... 11

图 24： 公司截至 2023 年末第三方在管面积占比为 56.5% .......... 11

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