“5·17”楼市组合拳出台一月有余，对二手房销量提振明显，但对二手房成交价以及新房的销售量价、拿地和投资提振有限。如何理解当前的楼市政策思路，其他国家的经验如何，未来还有何政策期待？

当前楼市的核心矛盾是供过于求，“5·17”新政切中要害，直指去库存，并从降低供给和激发需求两端着力。减少供给包括收回闲置土地和库销比较高区域限制拿地。激发需求则主要通过增加购买力和减少限制两个途径来满足新市民和改善性两类刚性需求。增加购买力方面，包括降首付和降利率增加居民加杠杆空间、存量收储用作保障房降低租购门槛、以及补贴减税降费；减少限制方面，包括进一步取消限购、户籍优化、购房落户等。从效果看，刺激需求直接的作用是提振二手房销量，减供虽短期不利于新房投资，但中期有利于库存去化和供求再平衡。

同时，保障房政策从新建配售向存量已建未售楼盘的收储及租售并举转变，亦从增供转向去库，并可将保交楼与保障房有机结合。但同是去库存，当前与 2015 年背景不同，途径或亦将不同，房地产或更多从金融属性回归商品属性。从可售面积计算的商品住宅去化周期看，当前和 2015 年都处于库存高位，政策的关键都是去库，但当前与 2015 年的背景不同。

►一是金融周期从上行在 2017 年中后转向下行，其中的房价周期也从趋势上涨在 2021 年中后转为趋势下跌。

►二是 2015 年信贷条件放松，房企加杠杆，在土地供给相对有限的情况下推升地价、进而推升房价，在金融属性主导下，带动居民加杠杆，涨价去库；而当前房企存在一定信用风险，即便总体信贷条件偏松，房企仍在去杠杆，房地产更多回归商品属性，体现为二手房的以价换量和降价去库。

►三是居民杠杆高于 2015 年，当前无论是居民的宏观杠杆率（负债/GDP）、还是微观杠杆率（居民资产负债率、居民债务与可支配收入之比），都高于彼时。

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