2024H1 新房需求低迷拖累基本面，政策重心转向“去库存” 上半年新房市场信心低迷、需求疲弱，前 5 个月商品房销售面积同比下降20%，库存去化周期拉长至历史高位，并且房价同环比下跌持续时间超过上一轮下行周期。值得注意的是，二手房市场“以价换量”分流了部分新房需求，成交量逐步企稳，表明住房总需求仍有支撑，但价格受供应较大影响仍有下行压力。从投资端看，由于前端销售低迷，房企拿地、新开工维持低位，同时竣工也受到高基数和房企资金压力影响转为负增长，进而造成投资持续下行。

430 政治局会议对房地产政策重新定调，标志着未来一段时间地产政策将开启新一轮宽松周期。中央层面的政策路径从 2022 年支持房企融资防风险，2023 年推动“三大工程”建设稳投资，转向对供需关系影响更直接的去库存，而且这是自 2015 年中央层面提出“化解房地产库存”后再次强调“去库存”。未来房地产相关政策措施将围绕加快存量去化和优化新增供给两方面展开，今年 5 月以来降首付比、降贷款利率、优化限购等需求端政策加快落地，一线城市积极跟进，并且政策仍有发力空间。6 月 7 日国常会强调要“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”、“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路”，因此我们预计更大力度的去库存相关政策将在下半年加快落地。

2024 年基本面预测：销量边际改善，投资依旧承压 销售端：销量在政策发力和低基数影响下企稳，房价降幅收窄。2024H2 销售高基数影响将逐步减弱，同时随着去库存政策发力，尤其是收储存量房和以旧换新政策有望贡献新房销量，市场信心将继续修复，预计全年新房销量同比为-11.8%。价格方面，考虑到目前二手房挂牌量仍然较多，“以价换量”还将持续，新房需求被分流至二手房，房价缺乏上涨动力，预计新房成交均价将小幅下降 3%，全年新房销售金额同比为-14.5%。

投资端：拿地和新开工将继续承压，竣工降幅有望在保交房政策支持下收窄。由于统计局公布的土地购置费受到分期支付影响，通常滞后土地成交价款 1 年左右，我们使用 100 大中城市土地成交金额增速对土地购置费进行预测，预计 2024 年土地购置费同比-6%。新开工受到拿地和开工意愿影响，目前房企仍以去库存为主，同时 2021 年市场下行以来拿地减少制约开工。土地成交通常领先新开工半年左右，我们预计 2024 年新开工仍维持在较低水平，但在低基数影响下降幅将收窄，预计全年同比为-20%。

竣工方面，由于 2023 年受到保交楼政策支持以及前一年延迟竣工等因素影响导致基数较高，2024 年 1-5 月竣工面积同比大幅下降。销售通常领先竣工 3 年，而销售在 2021H2 开始下行，目前销售回款较慢也会影响竣工节奏，因此今年竣工仍有下行压力，但我们预计在保交房和房企融资政策支持下，下半年竣工降幅将收窄，2024 年竣工面积同比-15%。施工方面，我们预测今年新开工将维持低位，进而拖累施工，预计 2024 年施工面积同比-11.4%。投资方面，土地购置费和施工面积延续下降态势，不过单位施工投资额在低基数下有望小幅收窄，预计 2024 年开发投资额同比-10.1%。

目前一二手房市场分化，新房需求持续低迷。430 政治局会议开启去库存周期，5 月以来一线城市楼市政策密集出台，刺激需求在短期内集中释放，尤其是二手房成交量显著回升，而政府收储政策有望在未来贡献新房销售。

我们认为，当前市场进入博弈新一轮政策力度及政策效果阶段，而未来楼市政策仍有继续加码空间，基本面有望逐步改善，进而驱动估值继续修复。

当前阶段建议关注融资渠道畅通、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

风险提示 去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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