2024 年 06 月 22 日沿海重要港口，人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市，长江三角洲南翼经济中心。2023 年宁波市 GDP16452.8 亿元，全国排名第十二，同比增速5.5%。第三产业贡献度高，占比 51.8%。2023 年宁波常住人口 969.7 万，城镇化率 79.9%。2023 年宁波城镇居民人均可支配收入 80144 元，农村居民人均可支配收入 48350 元。

房地产市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降。宁波 2017-2023 年房地产开发投资复合增长率达到 7.04%，波动维持在±5%以内，相比其他城市较为稳定。2023 年房地产销售面积 964.33 万平，同比下降 14.6%。

新房市场：1）供销规模下降，去化周期处于高位，2023 年初回暖势头强劲，随后回落。2024 年初“小阳春”失约，但近期新房供应和成交面积呈回升态势。2023 年宁波商品住宅供应面积 452.27 万平米，同比下降 22.8%；成交面积564.22万平米，同比下降14.56%，成交均价23030元/平，同比上升7.63%。

2024 年初宁波商品住宅供应面积 108.44 万平米，同比下降 33.1%；成交面积119.68 万平米，同比下降 50.9%；成交价 22106 元/平，同比下降 5.7%。2023年末库存面积 804.09 万平米，2 月的销供比达到 4.41，24 年 2 月去化周期为23.71 个月，达到峰值。分区域来看鄞州区占 23 全年销售面积的 25.41%，价格相对 2022 年有所回升。2）2023 年宁波楼市利好政策进一步加大力度，取消限购，调整限售政策，优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策，调整公积金贷款首付比例，新房首付最低 20%，二手房最低 30%。

二手房市场：成交量小幅下降，价格维持稳定。2023 年宁波市发生二手房交易月均 5027 套，同比下降 6.34%，成交均价为 25399 元/平，同比下降 11.8%，2024 年初二手房交易月均 4285 套，同比下降 31.7%。2023 年二手房价格波动维持在±5%以内。

土地市场：2023 年处于低位运行，房企拿地热度低。1）土拍规则：15%溢价率保持不变，首次采用线下摇号方式，增加报名房企开发资质要求，保证了市场的公平公正。2）土拍情况：各区域分布均匀，涉宅用地占 25%，呈现量降价升的趋势。2023 年宁波涉宅用地供销量持续下降，地价有所回升，各区域成交相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交 390 宗，成交建面 2861.07 万平米，土地出让金达 778.74 亿元，成交楼面均价 2905 元/平。从区域分布上看，慈溪市占总成交宗数的 24.36%，为各区域最高。

投资建议：建议关注深耕宁波，运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。

风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。

目录

1 城市宏观：沿海重要港口，人口增量明显 .......... 3

2 房地产市场：年初回暖势头强劲，全年供销规模持续下降，低位运行 .......... 6

2.1 市场特点：投资增速稳定，销售面积持续下降 .......... 6

2.2 楼市政策：限购限贷等利好政策不断落地 .......... 7

2.2 新房市场：年初回暖势头强劲，鄞州区销量最佳 .......... 8

2.3 二手房成交量小幅下降，价格维持稳定 .......... 11

3 土地市场：2023 年低位运行，房企拿地热度低 .......... 13

3.1 地市政策：严格要求，增加报名房企开发资质要求 .......... 13

3.2 土地成交：各区域分布均匀，涉宅用地仅占二成五 .......... 13

4 投资建议 .......... 17

5 风险提示 .......... 18

插图目录 .......... 19

表格目录 .......... 19

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