本文旨在探究：日本房地产业在经历行业贝塔红利大爆发后泡沫的快速积累与破裂、再到基本面的均值修复与回归的过程中，头部房企借助了哪些政策制度、做出了哪些自身努力实现抗风险、率先走出危机？锦上添花采取哪些市值管理措施驱动股价跑出长周期相对收益？这对房地产市场的企业、投资者等参与方从政策底往基本面底切换时的决策制定，具备较强参考意义。

摘要相关制度特点是头部房企在行业逆风下开源节流和业务转型的基础。日本不动产交易较为市场化，泡沫破裂后地价房价同步大幅下降带来自住需求的回归，土地买卖、住宅新开工、住宅交易量仅深跌 1-2 年后于 1992-94 年快速回升，此外当时基本不存在商品房预售现象。这使以信用借款为主的头部房企得以在行业冷风中有效“开源”（快速出售土地、在建和已建成房屋等各类资产）“节流”（预售占比很小的背景下可暂停施工，土地和在建房屋在出售给有自建需求的私人部门后转而为其提供代建服务）和削减债务，但资产价格的持续下跌使其杠杆率不降反升。日本在 90 年代后期开始发展以 J-REIT 为代表的不动产证券化，推出早期为企业盘活资产和降杠杆的重要手段，发展至今则成为头部房企业务转型和撬动资产管理规模的核心工具。

资源禀赋和及时变革助力三大龙头房企在周期波动中领衔同业发展。三井、三菱、住友何以穿越周期？1）资源禀赋雄厚是抵抗周期风险的重要支撑。这主要体现为财团背景下继承核心土地资源、进入住宅开发领域前已积累优质持有型物业（三菱最为突出），以信用借款为主、行业爆发危机时得以快速处置资产并能继续获取稳定融资等。2）经营思路领先是实现可持续发展的关键所在。泡沫经济期间相较其余房企更为克制，并未通过土地担保循环融资大幅加杠杆。泡沫破裂后更早地制定新的发展计划，业务端强化持有业务、持续耕耘核心资产，注重发展代建、中介、管理等轻资产业务，借力 J-REIT 等工具打通资本循环、扩大 AUM等；财务端聚焦降负债降杠杆，主动修复报表的操作包括资产处置、债转股、配股、资产重估储备增厚权益等。

经营端进退有度、配以市值管理举措驱动股价跑出长周期相对收益。三井、三菱、住友常用市值管理举措包括：1）价值创造为市值管理基本盘，制定清晰的中/长期发展规划，形成收入利润增速及距结构、杠杆率、ROA、ROE 等定量目标并在大多数情况下如期达成。2）熊市时坚持固定每股股利（尽管公司处于业绩亏损或下行期）维稳投资人情绪、巩固投资人基础；市场盘整期或股价即将形成向上拐点时回购以进一步提振信心、增强股东回报。3）牛市时选择债转股、配股等增厚权益的同时稳定股价，业绩上行期持续提升每股股利和派息率，多举措配合维稳股价表现。

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