美国商业地产基本面承压，商业地产投资呈下降趋势商业地产市场规模持续扩张，2023年达到24.67万亿美元，占房地产市场比例约21.50%。

2023 年，写字楼空置率达 16.90%，新开工量减少；零售业消费强劲，空置率下降；工业和物流地产空置率上涨，但核心区域需求旺盛；多户型住宅空置率上升，开工量减少；旅游业回暖，酒店入住率提升。由于联邦基金利率高企，资本化率上升，商业地产价格指数自 2022 年 7 月至 2024 年 4 月跌幅达 24.58%。整体投资方面，商业地产投资规模整体下降，投资回报率因资产价值下跌降至负数。

美国商业地产投资回报和规模双降，REITs 表现相对稳健 在美国，商业地产投资主要由私人投资者主导，2023 年 REITs 基金和私营企业的市场份额从 10.65%降至 4.80%。2023 年美国商业地产投资回报率跌至-7.90%，主要因资产价值下降。2023 年商业地产整体投资规模下降 51.60%，为四年来最大跌幅。然而，零售、工业和物流地产的投资规模跌幅较小，市场份额分别上升至 16.40%和 24.90%。尽管整体投资市场存在波动，但 REITs 表现相对稳健，显示潜在的高回报机会，如 SL 绿地房地产公司的回报率近一年达 130.92%。此外，REITs 基金也在中长期展现稳定收益。

美国商业地产债务持续上涨，高利率环境下再融资压力较大

2023 年末，商业地产抵押贷款未偿还存量达 3.69 万亿美元，占所有抵押贷款未偿还存量的 18.23%。随着债务的增加，金融机构对商业地产的风险敞口也相应扩大。2024 年到期的商业地产抵押贷款预计为 9,290.00 亿美元，其中大部分由银行持有。虽然商业地产债务中风险债务量有限，但受美联储缩表和高利率环境的影响，商业地产再融资难度增加，拖欠率边际上升。2024 年 Q1，美国银行发放的商业地产抵押贷款拖欠率边际上升至 1.25%。总体而言，银行业面临较大的商业地产带来的资产质量和风险敞口压力。

美国银行抗风险能力强，中小银行商业地产风险敞口较高 

2024 年 5 月，银行系统的商业地产贷款存量达 3.00 万亿美元，占房地产贷款的 53.56%，占总资产的 12.83%。银行 ROA 保持 1.20%左右，显示出稳定盈利能力。居民超额储蓄提升了银行体系的流动性，存款余额占总资产的 75.47%，准备金占 14.47%。2023 年美联储压力测试显示，样本银行的资本率在极端经济情景下较为充足，但商业地产贷款占比较高的银行表现较差。此外，中小银行的商业地产贷款存量较高，占总量的 69.71%，占总资产的 30.22%，现金仅占 7.20%，其商业地产贷款风险敞口更大且抗险能力较低。 投资建议：建议关注完成大资管平台搭建并释放资产价值的国央企 美国商业地产动态对中国房地产投资具有重要参考价值。高利率环境导致美国商业地产价格下跌、投资减少，提示中国投资者关注政策和利率变化，调整投资策略规避风险。

同时，美国银行业在商业地产贷款的风险敞口警示中国银行业加强风险管理。美国商业地产的调整提醒中国房企优化资产配置，注重多元化和长期价值发展。我们建议关注完成大资管平台搭建，打通资产价值释放通道的多元发展房企，尤其是资金实力较强、土地储备优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。

正文目录 

1. 美国商业地产基本面承压，商业地产投资呈下降趋势 .......... 4

1.1 美国商业地产规模稳健上升，占房地产市场比例下降后维稳 .......... 4

1.2 美国商业地产整体空置率上升，开工量呈现跌势 .......... 4

1.3 美国商业地产资本化率提高，估值呈现下降趋势 .......... 7

2. 美国商业地产投资回报和规模双降，REITs 表现相对稳健 .......... 8

2.1 美国商业地产投资主要由私人主导，投资回报和规模双降 .......... 8

2.2 美国商业地产 REITs 投资回报率和规模相对稳健，但估值下滑 .......... 9

2.3 美国商业地产 REITs 有获得高额回报机会，基金收益稳健可观 .......... 11

3. 美国商业地产债务持续上涨，高利率环境下再融资压力较大 .......... 12

3.1 美国商业地产债务持续上涨，融资主要来源于银行 .......... 12

3.2 美国商业地产债务近期到期规模大，风险债务量有限 .......... 13

3.3 美国商业地产再融资压力较大，抵押贷款拖欠率边际上行 .......... 14

4. 美国银行抗风险能力强，中小银行商业地产风险敞口较高 .......... 16

4.1 美国银行商业地产贷款存量持续增长，但整体经营表现良好 .......... 16

4.2 美国银行压力测试结果较为良好，商业地产风险敞口影响有限 .......... 18

4.3 美国中小银行商业地产贷款风险敞口较高，流动性存在压力 .......... 21

5. 投资建议：建议关注完成大资管平台搭建并释放资产价值的国央企.......... 22

6. 风险提示 .......... 23

图表目录 图表 1： 商业地产一般分为写字楼/零售/工业和物流/多户型住宅/酒店/专用地产 . 4

图表 2： 美国商业地产规模持续稳定扩张 .......... 4

图表 3： 美国商业地产规模占比下降后维稳 .......... 4

图表 4： 美国写字楼地产空置率上升 .......... 5

图表 5： 截止 2024 年 4 月美国在建办公空间面积较低 .......... 5

图表 6： 美国零售业零售总额不断上升 .......... 5

图表 7： 美国零售业地产空置率下降 .......... 5

图表 8： 美国工业和物流地产空置率近期上涨 .......... 6

图表 9： 美国工业和物流地产主区域净吸纳量基本为正 .......... 6

图表 10： 美国多户型住宅空置率近期有所上涨 .......... 6

图表 11： 美国多户型住宅开工量在 2023 年出现下跌 .......... 6

图表 12： 美国入境游客数量近期迎来回升 .......... 7

图表 13： 美国酒店业入住率近期迎来回升 .......... 7

图表 14： 美国联邦基金利率持续维持在高位 .......... 7

图表 15： 美国各类型商业地产资本化率均有所上涨 .......... 7

图表 16： 美国核心物业商业地产估值近期存在较大幅度下滑 .......... 8

图表 17： 2022 年商业地产投资 REITs 基金占比相对多 .......... 8

图表 18： 2023 年商业地产投资 REITs 基金占比下滑 .......... 8

图表 19： 美国商业地产投资回报率近期降至负数 .......... 9

图表 20： 资产价值下降是导致回报率骤降的原因 .......... 9

图表 21： 美国商业地产投资规模整体下滑 .......... 9

图表 22： 零售、工业和物流地产投资端市场份额上涨 .......... 9

图表 23： 美国商业地产 REITs2023 年投资规模整体轻微上涨.......... 10

图表 24： 商业地产 REITs 回报率近几年存在较大波动 .......... 10

图表 25： 美国商业地产 REITs 在 2023 年 P/FFO 整体呈现下滑趋势 .......... 11

图表 26： 美国近 1 年表现最好的 REITs 底层资产涉及各个类型商业地产 .......... 11

图表 27： 美国商业地产 REITs 共同基金回报率可观 .......... 12

因篇幅限制，仅展示部分，更多重要内容、核心观点，请下载报告。