我们预计 2024-26 年公司归母净利润分别为 35.4/38.0/41.7 亿元亿元，对应 EPS 分别为 0.88/0.94/1.04 元。考虑到公司区域龙头优势不断巩固，销售逆势增长，土储结构持续优化，双国资股东背景加持下资源禀赋优势明显，我们给予公司 2024 年 6.5 倍 PE，对应目标价 6.2 港元，首次覆盖给予“增持”评级。

销售逆势增长，多元化拿地保障补货，土储结构持续优化。行业销售下行期公司销售实现逆势增长，2023 年销售额同比增长 13.6%，增速位列 TOP20房企首位。投资端，特色“6+1”多元化拿地模式可保障多渠道补充优质土储，且方向上聚焦优势区域及核心城市，2023 年新增土储全部位于一线及核心二线城市。公司土储结构持续优化，2023 年底总土储中一二线城市占比合计达 95%，同比提升 2pct，高能级城市土储集中度进一步提升，去化更有保障。

TOD+房托打造独特竞争壁垒，有望受益于城中村改造加速推进。1）公司TOD 项目具备较高周转效率，股东优势协同下 TOD 战略持续深化，2023年于杭州获取广州以外的第二个项目星桥 TOD，未来有望实现更多拓展。2）公司可与越秀房托实现独特的双平台互动，实现商业资产闭环运营，拓宽商业资产退出渠道，助力提升资金使用效率。3）政策推动下广州城中村改造或将提速，公司有望凭借本地深耕优势以及丰富的旧改经验，深度参与本轮城中村改造。

三道红线稳定维持绿档，综合融资成本不断下行。截至 2023 年末，公司剔除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为 67.4%、57.0%和2.01，三道红线检测指标稳定保持绿档水准。双国资股东背景加持下，公司融资渠道通畅，融资成本不断下行，2023 年降至 3.82%，在重点房企中处于相对较低水平。

风险提示：销售不及预期风险；拿地节奏不及预期风险；政策调控超预期风险。

索引内容目录

投资要点 .......... 5

关键假设 .......... 5

区别于市场的观点 .......... 5

股价上涨催化剂 .......... 5

估值与目标价 .......... 5

越秀地产核心指标概览.......... 6

一、 双国资背景加持，业务稳健发展 .......... 7

1.1 深耕开发四十载，立足广州走向全国 .......... 7

1.2 股东实力强劲，战略优势凸显 .......... 8

二、 销售韧性凸显，特色拿地模式护航增储 .......... 11

2.1 销售逆势增长，待结算资源较为充裕 .......... 11

2.2 多元化特色拿地，投资聚焦高线城市 .......... 14

三、 TOD+房托打造独特优势，城中村改造提速有望受益.......... 18

3.1 TOD 战略持续深化，全国化突破可期 .......... 18

3.2 “地产-房托”双平台互动，助力提升资产运营效率 .......... 20

3.3 广州城中村改造提速，公司有望充分受益 .......... 22

四、 利润端短期承压，融资成本持续下行 .......... 25

4.1 利润率承压下滑，费用管控持续优化 .......... 25

4.2 三道红线维持绿档，融资成本不断下降 .......... 26

五、 盈利预测与投资建议 .......... 27

六、 风险提示 .......... 29

图表目录图 1：越秀地产核心指标概览图 .......... 6

图 2：越秀地产发展历程 .......... 7

图 3：公司营业收入及同比增速 .......... 8

图 4：公司业务营收结构变化 .......... 8

图 5：越秀地产股权结构 .......... 9

图 6：越秀集团资产总额变化及同比 .......... 9

图 7：越秀集团营收变化及同比 .......... 9

图 8：公司合同销售额稳步增长 .......... 11

图 9：公司销售额增速高于行业平均 .......... 11

图 10：公司销售面积变化及增速 .......... 11

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