从传统房产经纪龙头，转型为数字居住服务平台。我爱我家是首家登陆 A 股主板的房地产经纪龙头企业，公司业务布局覆盖全面，主要业务包括了经纪业务、房屋资产管理、新房业务、商业资产管理，且业务范围聚焦核心 15城。公司正加速互联网服务的数字基建升级以及重点业务区域的渗透覆盖，相寓品牌已实现互联网化端到端运营，经纪及新房业务持续进行数字化升级以创造客户价值，截止目前，公司全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房 CBS2.0 系统的覆盖。

二手经纪业务为优质赛道，存量房具备长期成长空间。出于对期房竣工风险的担忧，以及房价进一步下滑的预期，普遍价格较低、且无竣工风险的二手房逐渐成为住房交易市场的主导，2023 年存量房销售占比已达 4 成。2024年 Q1，北上广深一线城市二手房占比均超 50%，武汉、成都、南京、合肥、长沙、重庆等核心二线城市也在 50%以上，南京高达 84%，存量房交易热度于 24 年得到延续。同时，我国有望在 2030 年前带来 1.24 亿新增城镇人口，核心城市可供新房有限，存量房将成为解决住房需求的重要工具。

与美国相比，我国经纪服务渗透率提升空间较大。二手房交易流程复杂，且成交周期较长，同时二手房交易涉及资金量大，买卖双方资金交易往往暴露在较高风险中，复杂的交易流程意味着对经纪服务的较强依赖性。2016-2021 年，我国房产交易中经纪服务的渗透率从 43.2%增长至 49.8%，考虑到美国二手经纪服务渗透率达到 90%，与美国相比，我国经纪服务渗透率仍具较高的提升空间。

资管业务成为公司第二增长极，京东赋能下有望持续提质降本。相寓规模自 2020 年后持续增长，截至 24 年 Q1 末，在管房源规模达到 27.9 万套，已恢复至 2020 年前水平。同时出租率实现新高，截至 2023 年底，公司出租率高达 96.4%。得益于公司资管规模的提升与运营能力的提高，2023 年，公司资管业务实现营收 57.6 亿元，占总营收比接近五成。公司第二增长曲线已显现，且有望在京东物流供应链的赋能下提质降本，打开长期增长及想象空间。 降本增效、扭亏为盈，业绩有望持续释放。公司坚持降本增效，2023 年公司不包含财务费用的期间费率为 14.6%（财务费率 2021 年开始受到新租赁准则影响，但新准则对经营实质并无影响，详见第七节），较 2021 年高点显著优化 5.6pct。2024H1，公司预计归母净利扭亏为盈（2400-3500 万元），原因主要系：①影响利润的一次性因素不再存在；②降本增效，经营效率提升；③优化资产结构，出售非主业资产。随着一次性影响利润因素的消失，伴随存量房业务空间的持续打开，公司业绩有望持续释放。

盈利预测与估值。公司主营业务布局处于优质赛道，第二增长极持续提质降本。公司格局明朗，线上+线下构筑了稳健护城河，同时公司坚持降本增效、优化资产结构，上半年归母净利预计扭亏为盈，业绩有望持续释放。我们预计公司 2024-2026 年收入分别为 133.3、149.5、168.9 亿元，归母净利分别为 0.7、1.3、1.6 亿元。对应 PE 分别为 85.3x、50.0x、40.2x，维持“推荐”评级。

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