2024年6月14日政策结果导向，企业经营近拐点报告核心内容摘要

1、 2024年“扭转”，2025年“修复”：2024年政策结果导向，政策目标清晰，预计下半年重要政策进入发力阶段• 5月17日“政策组合拳”力度在本轮周期中空前，与先前周期低点力度更强。我们认为过往三年积累了大量观望需求，在对期房的负预期发生扭转后，有望推动房地产基本面修复。供给方面，住建部明确开启保交楼继续+收购新房库存，我们认为该类政策有助于扭转需求对期房的不信任，此外改善供需结构有望企稳房价。总体来看，我们认为2024年政策以结果为导向，企稳市场目标清晰，在市场企稳之前政策端预计将持续发力。

2、局势明确，以局部换总量：短期-市场超跌反弹总量修复，长期-核心都市圈销售量价仍具增长空间• 经过我们测算，房地产销售面积长期虽然中枢下行，但在2026年之前合理需求仍在10亿平左右。短期由于2023年市场超跌可能会带来市场总量的超跌反弹，但房地产长期受需求减少的影响，销售量价中枢或仍然下行，我们认为核心都市圈凭借教育、医疗等优势人口聚集响应仍存，长周期下核心都市圈房地产市场销售量价仍具增长空间。

3、去伪存真，关注地产中特估：逆势拿地优势兑现，“强现金流+低估值+高分红”房企长期走强• 逆势拿地优势兑现：从房企ROE的拆分上来看，在行业下行和房企降杠杆的过程中，权益乘数进入下行通道。资产周转率在房企资金紧张的情况下难以提速。能够使得房企维持或提升ROE的方式仅有提升净利润率。经过分析，当前行业下行阶段逆势拿地的房企：1）市占率具备提升潜力；2）毛利率改善带动净利率提升；3）拿地权益比提升，结转效率增加。因此，随着时间推移，房企逆势拿地的优势逐步兑现，ROE及其他经营指标有望逐步改善。

• 房企估值修复路径：市场下行时，PB估值可反映市场对地产公司清算估值的大致心理价位，当行业基本面走弱，清算价值变低，在当前阶段更为适用。

在房企估值修复路径上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期、第二阶段是资产价格修复，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。以龙头房企【保利发展】为例：2024年6月13日收盘价对应PB估值为0.61x，随着悲观情绪改善，第一阶段估值有望修复至0.8xPB。

4、投资建议：地产政策迎来新一轮放松潮，供需两端多政策协同推动行业信心提升及基本面加速企稳• 1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；• 2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团；• 3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。

5、风险提示：• 政策出台速度不及预期；销售量价修复不及预期。

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