本次为大家解读的报告是《2023公募REITs年报估值有何变化？》，报告共24页，更多重要内容、核心观点，请参考报告原文，文末有完整版获取方式。
报告核心内容解读
本报告深入剖析了2023年公募REITs年报所揭示的估值变动与投资者结构特征。相较于季度报告，年报在揭示公募REITs的估值与投资者结构方面提供了更为丰富的增量信息。在估值层面，产业园、物流园、高速类及能源项目的估值普遍出现下滑，而保租房REITs估值则呈现小幅增长态势。在投资者结构方面，机构投资者依然占据主导地位，占比高达93.37%。在新旧动能切换的大背景下，本报告建议投资者应重点关注那些经营稳定性强、具备良好韧性的资产。
一、估值变化
1. 产权类REITs估值动态：产业园与物流园REITs估值普遍呈现下降趋势，这主要归因于租金水平和租金增长率的调整。尽管部分项目面临出租率下滑和租金下行的压力，但市场环境恢复的速度并未达到预期，导致项目基本面的修复进程相对缓慢。相对而言，保租房REITs估值则实现了小幅上升，这与租金水平的上调有着密切的关联。
2. 经营权REITs估值动向：高速类和能源环保类REITs估值多数出现下调。高速类REITs估值的下降主要受到期限缩短和通行费收入减少的影响，尽管折现率多数有所降低，但整体估值依然呈现下行趋势。能源类REITs估值的下滑则主要受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等多重因素的共同影响。环保类REITs同样面临着收益期限缩短的问题，从而导致其估值的下降。
二、投资者结构分析
我国公募REITs的投资者结构中，机构投资者占据绝对多数，占比高达93.37%，而个人投资者仅占6.63%。值得注意的是，近半数REITs的机构投资者持有比例相较于2023年中报有所上升。从不同底层资产类型来看，保租房、高速公路、产业园、仓储物流和能源类REITs的机构投资者集中度较高，而环保类REITs则呈现出较高的个人投资者占比。
三、投资建议
在当前存款利率下调、LPR降息、广谱利率下行及机构面临“资产荒”的背景下，公募REITs等具备高分红属性的资产展现出了长期投资价值。本报告建议投资者应重点关注那些经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、电价和电量保持稳定的能源基础设施以及车流稳定且分派较高的高速公路等。展望未来，随着社保基金和养老金FOF等资金的入市，市场将迎来稳定的增量资金。同时，随着配套制度的不断完善、会计处理的规范化以及REITs为标的的ETF产品的探索，市场流动性有望得到改善，REITs或将成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。
报告节选
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